Какой договор аренды подлежит государственной регистрации

Если предполагаемый (и обозначенный в договоре) срок аренды квартиры или коммерческой недвижимости более 1 года, по закону, необходимо зарегистрировать такую сделку в Росреестре.

Многие арендодатели предпочитают заключать договор на 11 месяцев, и затем автоматически перезаключать его, но в этом случае арендатор оказывается в уязвимом положении. Почему? Казалось бы, пролонгация соглашения — это простая формальность. Но правда в том, что договор, действующий более года, но не зарегистрированный должным образом, защищает права арендатора и арендодателя только частично (у первого сохраняется обязанность регулярных платежей, а у второй не может просто “выгнать” нанимателя помещения на улицу на том основании, что формально договора “не существует”).

А регистрация сделки в Росреестре оберегает ее от действий третьих лиц. Что имеется в виду? Например, в случае смерти собственника, его наследник не сможет просто отказаться от договора с арендатором. То же самое касается и продажи недвижимости.

Если сделка зарегистрирована, речь идет об обременении помещения или квартиры, и объект переходит к новому владельцу уже с арендатором.

Еще регистрация договора аренды просто обязательна, если помещение сдается заведению общепита, или магазину, ведь без копии такой бумаги невозможно получить лицензию на продажу алкоголя.

Регистрация договора аренды нежилого помещения: какие документы для этого необходимы?

Процедура госрегистрации сделок по аренде недвижимости проходит в МФЦ. И точный перечень бумаг лучше уточнить заранее, позвонив в центр вашего района. Здесь мы приведем основной список бумаг, которые востребованы во всех случаях.

Для всех категорий заявителей (ИП, юрлицо, физлицо) необходимы:

Оригиналы договора аренды в 3 экземплярах (обратите внимание — необходимы именно оригиналы);

Заявление о государственной регистрации договора (пишется непосредственно в МФЦ);

Паспорт заявителя (это может быть как арендатор, так и арендодатель);

Документ об уплате пошлины.

С какими нюансами вы можете столкнуться? В договоре длительной аренды нежилого помещения обязательно указывается его кадастровый номер. Если вы хотите сдать какую-то часть комнаты, кабинета и т.д., но ранее не регистрировали ее в кадастре, нужно составить технический план, пригласив кадастрового инженера (предварительно выбрав его из специального списка, ведь только лицензированные специалисты имеют право производить такие работы).

Если технического плана не будет, в регистрации договора откажут.

Теперь поговорим об отдельных категориях заявителей.

Если вы юридическое лицо, кроме вышеперечисленных бумаг, вам понадобится:

Протокол о назначении директора (если заявление пишет непосредственно руководитель). Если нет, нужна доверенность от имени гендиректора.

Устав, выписка из реестра юрлиц, ИНН, ОГРН — на всякий случай. Обычно Росреестр может сам запросить эти сведения у соответствующих ведомств, но запросить эти бумаги в МФЦ у вас могут;

Если сделка приносит более 25% от дохода фирмы за весь срок действия соглашения, нужно составить протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки. В случае, если в уставе организации прописано, что нужно одобрять сделки с заинтересованностью, составьте такой протокол (если на другой стороне договора — родственники учредителя), или предоставьте в МФЦ справку, что заинтересованности нет.

Если вы ИП, пакет документов менее внушительный:

Если имущество приобреталось в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если вы разведены, предъявите соглашение о разделе имущества.

Если объект куплен в ипотеку, возьмите согласие от банка на сдачу ее в аренду.

(Для физлиц, сдающих ипотечную недвижимость, тоже потребуется такое согласие).

Госрегистрация договора аренды недвижимости: законы и судебная практика

Договор аренды недвижимого имущества играет заметную роль в развитии предпринимательской деятельности, ведь не каждый начинающий бизнесмен обладает стартовым капиталом для приобретения необходимой недвижимости в собственность.

До недавнего времени особых вопросов относительно формы заключения договора аренды недвижимого имущества не возникало: он заключался в простой письменной форме и, за редким исключением, подлежал государственной регистрации [1] . Однако в ходе реформы гражданского законодательства была предпринята попытка изменить данное положение, что привело к весьма интересным последствиям.

Госрегистрация договора аренды недвижимости, заключенного 2 и 3 марта 2013 года.

В конце 2012 года был принят Федеральный закон № 302 ФЗ [2] , п. 2 и 8 ст. 2 которого было установлено, что правила о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (п.

2 ст. 609 ГК РФ), договора аренды здания и сооружения, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст.

651 ГК РФ), и договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ) не подлежат применению к договорам, заключаемым после 01.03.2013.

Не успели участники гражданского оборота вздохнуть с облегчением, как на свет появился Федеральный закон № 21 ФЗ [3] , отменивший озвученное правило (ст. 3 и 5 данного закона), и с 04.03.2013 госрегистрация договора аренды недвижимости возобновились. О причинах, побудивших законодателя «включить задний ход», можно только догадываться, да и внесение изменений в уже принятый закон, на первый взгляд, является нормальной практикой в нашем государстве.

Однако законотворцы совсем забыли, что гражданский оборот не стоит на месте и каждый день в нашей огромной стране заключаются сотни (если не тысячи) договоров аренды недвижимого имущества. Это и породило проблему: надо ли регистрировать договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года?

Путем толкования положений федеральных законов № 302 ФЗ и № 21 ФЗ можно сделать вывод: упомянутые выше договоры (договор аренды недвижимого имущества, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, договор аренды предприятия), заключенные 2 и 3 марта 2013 года, в государственной регистрации не нуждались и считались заключенными в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Между тем Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ придерживался иной точки зрения. В Письме № 3.3-6/94 [4] данный орган указал: в соответствии с п. 1 ст.

8.1 ГК РФ ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Согласно п. 2 ст.

8.1 ГК РФ подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения.

В действующем законодательстве отсутствуют какие бы ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения. Таким образом, аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации.

Комитет также указал, что отмена государственной регистрации сделок не изменяет установленной Федеральным законом № 122 ФЗ [5] процедуры регистрации аренды как обременения, требование о государственной регистрации аренды недвижимого имущества как обременения сохранено.

С учетом изложенного в ст. 1 Федерального закона № 122‑ФЗ содержания понятия ограничения (обременения) к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, в том числе аренда.

В итоге комитет пришел к выводу, что с 01.03.2013 будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме.

На первый взгляд, письмо комитета является вполне мотивированным и обоснованным: с 01.03.2013 государственной регистрации подлежит не договор аренды недвижимого имущества, а аренда как обременение недвижимого имущества.

Однако в п. 1 ст. 26 Федерального закона № 122‑ФЗ прямо указано, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Кроме того, в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 [6] отмечается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст.

26 Федерального закона № 122‑ФЗ только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, можно сказать, что в самое сложное положение попали лица, заключившие договор аренды недвижимого имущества 2 и 3 марта 2013 года в простой письменной форме и не зарегистрировавшие право аренды (как и сам договор) в качестве обременения. В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 прямо указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Пленум ВАС осознал возможность возникновения споров, связанных с договорами аренды недвижимого имущества, и 25.12.2013 принял Постановление № 98 [7] , где уточнил: при рассмотрении споров по поводу договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 [8] . Здесь, в частности, отмечено: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, и если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то между сторонами возникло обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.

310 ГК РФ), и поводов для применения судом положений об основательном обогащении не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми стороной такого соглашения обязательствами.

Если соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Однако лицо, которое пользуется недвижимым имуществом, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок и права на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

• Статья 608. Арендодатель
• Статья 610. Срок договора аренды

Комментарий к ст. 609 ГК РФ

1. В п. 1 коммент.

ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной.

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п.

1 ст. 161 ГК.

Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент.

к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.

Толстого. М., 2005. С.

232 (автор комментария — А.А. Иванов)).

Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды.

Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст.

162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст.

651 ГК).

2. Пункт 2 коммент. ст.

указывает на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации (например, в отношении аренды воздушных и морских судов — ст. 633, 643 ГК) либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок (например, в отношении аренды здания и сооружения — ст.

651 ГК).

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным (по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК).

3. В п. 3 коммент.

ст. установлены правила о форме договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на имущество к арендатору. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа — см.

коммент. к ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.

3 ст. 609 ГК).

Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды (и только она — п. 16 письма ВАС N 66) определяется по правилам ст. 158 — 162, 434, п. 1 коммент. ст. ГК; недвижимого — ст. 550 — 551, 559 — 560 ГК.

Судебная практика по статье 609 ГК РФ

Кроме того, по мнению общества «Никострой-А», выводы о заключенности договоров аренды от 03.01.2013 N 02/04 и от 13.03.2013 N 02/04, сделаны при неправильном применении статей 153, 154, 160, 161, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), без учета того, что в материалах дела отсутствуют подлинные или надлежащим образом заверенные копии названных документов.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 69 и 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 166, 167, 168 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды), 422, 609, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 9 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве» в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого уведомления (далее — Закон N 48), приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А40-146015/13, А40-107335/11, пришли к выводу, что оспариваемое уведомление соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Действовавшей в момент проведения торгов и заключения договора редакцией пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации») полномочиями по распоряжению землями, государственная собственность на которые не разграничена, наделялись, в том числе муниципальные районы.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе договор аренды, акт приема-передачи, претензию от 28.07.2015, руководствуясь статьей 65 АПК РФ, статьями 309, 310, 330, 424, 606, 609, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 5, 25 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица», пришли к выводу об обоснованности иска исходя из следующего: Комбинат вправе требовать взыскания с Общества платы за пользование в спорный период арендованными зданиями в размере, установленном договором аренды, и пеней, начисленных в соответствии с пунктом 5.2 договора; расчет задолженности и пеней являются верными; претензионный порядок Комбинатом соблюден; оснований, исключающих наступление ответственности, либо оснований для снижения ее размера в соответствии со статьей 333 ГК РФ не установлено.

Удовлетворяя исковые требования предприятия, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 309, 431, 433, 609, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1, части 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и исходил из ничтожности заключенного между сторонами соглашения, устанавливающего новый срок договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе исходно-разрешительную документацию на объект, отчет об оценке права на заключение договора аренды земельного участка, проанализировав условия договора аренды, руководствуясь статьями 309, 310, 424, 450, 452, 609, 614, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 22, пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 19 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве», постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП, в редакции постановления от 16.06.2011 N 276-ПП (далее — Постановление N 273-ПП), разъяснениями, приведенными в пунктах 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 307, 309, 310, 395, 606, 609, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что действие договора от 13.02.2008 N 76 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора возобновилось на неопределенный срок, поэтому ответчик должен вносить арендную плату за пользование земельным участком, и взыскал с Общества задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Разрешая заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 165, 217, 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации» или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и исходили из того, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 22.01.2016 N 133 об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору аренды с 01.04.2016, а также исходя из отсутствия в материалах дела подписанного сторонами передаточного акта о возврате помещения, суд, руководствуясь статьями 606, 609, 610, 614, 619, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования удовлетворил.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, проанализировав условия договора аренды нежилого помещения, руководствуясь статьями 164, 309, 310, 433, 606, 607, 608, 609, 614, 617, 621, 651, Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе платежные поручения, проанализировав условия договора аренды от 01.03.2013, руководствуясь статьями 606, 607, 609, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал недействительным договор аренды 01.03.2013, поскольку он заключен в отношении помещения, находившегося в пользовании общества «Зеленая волна» по договору от 01.10.2009, и отказал в остальной части иска, установив следующее: заявленные истцом в качестве неосновательного обогащения денежные средства являются платой по договору аренды от 01.10.2009 N 64/3, что было установлено арбитражным судом при рассмотрении дела N А41-71948/2014; истец не получал двойной оплаты за спорное помещение; при рассмотрении названного дела суды исследовали и учли платежные документы, в которых указаны оба договора, и установили у арендатора наличие задолженности по оплате за пользование помещением в спорный период.

Договор аренды в 2022 году: регистрация в Росреестре и технический план

Документальным закреплением сделки по аренде недвижимости является договор аренды. Аренда в трактовке законодательства всех стран звучит одинаково и означает передачу объекта в возмездное пользование на определенный срок. Регистрация договора в Росреестре нужна, если срок аренды превышает 1 год.

Технический план для регистрации аренды нужен только в случае, если в передаваемом помещении сделана перепланировка, либо выделяется временная часть объекта. На основании техплана Росреестр присвоит части помещения временный кадастровый номер или внесет новые данные по объекту в ЕГРН.

Основные моменты

Аренда помещения между физическими лицами или организациями является сделкой по ГК РФ. Договор, подлежащий регистрации, регламентирует правила и обязанности сторон по гражданской сделке, в том числе при аренде помещений и зданий. В документе указываются:

• условия передачи имущества или собственности арендатору;
• сроки действия;
• указываются виды деятельности, которыми он имеет право заниматься на этой площади;
• устанавливаются сроки и размер суммы погашения платы за аренду имущества;
• условия расторжения в случае несогласия или несоблюдения требований с любой из сторон и так далее.

При необходимости договорные обязательства могут быть изменены с внесением изменений в юридический документ. На основании итоговых сведений и формируются взаимоотношения между сторонами, составляется договор, подлежащий регистрации. Под это правило попадает аренда помещения между физическими лицами и предприятиями.

Все консультации бесплатны.

Регистрация аренды с Департаментом имущества осуществляется, если предметом сделки является муниципальное имущество. В этом случае ДГИ выступает в роли арендодателя, подписывает договор и другое документы. Как и в других случаях, регистрация аренды с Департаментом имущества нужна для договоров со сроком действия от 1 года.

Если в аренду передается помещение на первом этаже МКД, у него должен быть отдельный выход на улицу.

Когда необходимо регистрировать аренду

Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров.

Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

• передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
• долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
• если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2022 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Если при сдаче в аренду проводится перепланировка помещения, нужно оформить проект, выполнить строительные работы.

Регистрация договора в Росреестре для вспомогательных помещений требуется, когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики – такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53 от 01.06.2000 года.

Все договоры аренды, подлежащие регистрации, должны соответствовать этим правилам.

Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды, заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта недвижимости, т.е.

в соответствующем отделе Управления Росреестра региона Российской Федерации.

Крупные арендодатели могут вести свой реестр арендаторов. Этот документ содержит информацию о реквизитах договоров аренды, наименования арендаторов, сроки аренды и иную вспомогательную информацию о сделках.

Реестр арендаторов образец 2022 года

Комментарий специалиста. Заключить арендный договор может только собственник, либо его уполномоченный представитель по доверенности. При отсутствии полномочий на такой способ распоряжения специалисты Росреестра вынесут решение о приостановке регистрации сделки. Чтобы устранить любые основания для приостановки регистрации, воспользуйтесь услугами специалистов компании «Смарт Вэй» – мы окажем консультационную поддержку сторон при согласовании условий договора, а также поможем оформить все необходимые документы.

Правоустанавливающими документами могут являться выписки ЕГРН, свидетельства о праве, договоры.

Условия для регистрации

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2022 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2022 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано. Договор, подлежащий регистрации, должен содержать указанный номер объекта.

Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

• непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
• для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания. Поэтому договоры аренды, подлежащие регистрации, можно подать с заявлением на кадастровый учет.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

• если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
• если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды.

Регистрация договора найма в Росреестре на часть помещения или здания сроком более одного года, необходимая процедура, которой не стоит пренебрегать. Аренда помещения между физическими лицами тоже регистрируется при долгосрочном договоре.

В больших помещениях торговых центров можно сдавать в аренду части помещения без возведения перегородок и стен.

Регистрация происходит в порядке, регламентированном в Законе № 218-ФЗ. Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами или гражданами можно подать в Росреестр или через МФЦ. Для этого представляются следующие документы:

• заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
• правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН; аренды нежилого помещения между юридическими лицами или гражданами;
• передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа – акт приема-передачи объекта); на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
• паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
• платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2018 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2000 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.

Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем – они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр – реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта. Пример договора аренды нежилого помещения с отражением в собственном реестре можно будет посмотреть на консультации у наших специалистов.

Комментарий специалиста. При подготовке документов на регистрацию может потребоваться изготовление технического плана. Специалисты компании «Смарт Вэй» обеспечат быстрое и правильно оформление этого документа, а также окажут сопровождение при составлении иных необходимых бланков и форм.

Выписка из ЕГРН выдается после кадастрового учета перепланировки в Росреестре.