Как правильно продать земельный участок

Продать земельный участок без посредников вполне возможно. Но для этого потребуется знать основные требования законодательства, некоторые тонкости осуществления сделки и учитывать их при её совершении.

Предпродажная подготовка земли

Предварительная подготовка территории к отчуждению заключается в:

1. Четком определении границ участка. Его площадь должна совпадать с данными, указанными в документах. Если участок не сформирован, необходимо провести его межевание и оформить его в качестве объекта недвижимости, способного выступать как предмет гражданских правоотношений. надела. Это можно сделать самостоятельно либо пригласив оценщика, услуги которого потребуют дополнительных расходов. Самостоятельная оценка проводится на основе имеющейся кадастровой документации и опирается на анализ рынка недвижимости данного региона в СМИ, досках бесплатных объявлений, интернет- ресурсах и т.д. На размер цены влияет множество факторов, это:

• Величина объекта. Чем она больше, тем выше стоимость;
• Подготовка необходимой документации;
• Место расположения. Нахождение рядом с крупным мегаполисом положительно влияет на рост цены;
• Удаленность от трасс, загруженность дорог и возможность просто добраться общественным транспортом. Расположение площади рядом с ж/д станцией, автобусной остановкой и проезжей частью дает возможность увеличить цену на 10%.
• Назначение земли. Дачные и садовые угодья, сх земли, под ИЖС оцениваются по-разному;
• Рельеф площади. Бугристая местность либо расположенная на склоне земля ценится меньше, чем с ровной поверхностью;
• Возможность подъезда автомобиля к основному входу;
• Качество почв;
• Уровень грунтовых вод;
• Экологическая целостность и эстетичность визуальных составляющих;
• Развитие инфраструктуры и коммуникаций. Расположенные рядом торговые точки, остановки, аптечные пункты, наличие медпунктов повышают стоимость значительно;
• Обработанность территории. Ухоженная площадь гораздо более привлекательна для покупателя, чем неразработанный заброшенный объект, что сократит срок его продажи;
• Наличие построек. Возведенные гараж, баня, летняя кухня существенно увеличит цену надела. Если такие строения находятся в ветхом состоянии, то лучше предварительно снести их, так как их присутствие может повлиять на размер суммы в меньшую сторону.

Самостоятельная продажа земли

Весь процесс состоит из нескольких этапов, последовательное исполнение которых может гарантировать успешное завершение сделки.

Поиск покупателя

Если владельцем принято решение о продаже земли без помощи агентов, необходимо чтобы о её реализации был извещен большой круг людей. Для этого потребуется прорекламировать объект. В качестве рекламной информации должно быть подготовлено объявление, содержащее максимальное количество данных о предмете продажи. Это могут быть:

• Его местонахождение;
• Размер площади;
• Существующие постройки;
• Наличие развитой инфраструктуры;
• Качество почвы;
• Удаленность от остановки общественного транспорта;
• Близкое расположение с рекой, лесом, озером и т.д.

Объявление размещается в печатных изданиях муниципального образования, на специальных онлайн-ресурсах, в СМИ и другое. Извещения могут расклеиваться на досках объявлений либо распространяться в листовках. Нужно уведомить о своем намерении как можно больше человек: друзей, соседей, родных, знакомых и возможно кто-то из них найдет потенциального приобретателя.

Осмотр участка

Перед посещением объекта заинтересованным лицом нужно привести его в порядок, вывезти мусор, снести старые постройки. При проведении переговоров нужно показать все достоинства предмета сделки, также уведомить о недостатках, во избежание возникновения конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Если покупателем принято решение о приобретении участка, нужно договориться о дате заключения договора и посещения нотариуса.

Подготовка необходимой документации

Это важнейший из этапов продажи земли и к его совершению стоит отнести с особым вниманием. Для совершения сделки следует подготовить перечень документов в составе:

. Содержит все данные о земельной площади, включая размеры участка, его план, наименование владельца, идентификационный номер, предназначение и др. Выдается он в ФРС после проведения процедуры землеустройства, межевания и установления границ территории. Получить его необходимо до выставления объекта на реализацию, так как процесс занимает несколько месяцев. Для его получения потребуется:

• Заказать в Росреестре кадастровый паспорт;
• Договориться с землеустроителями о просмотре участка и в назначенный день показать его. Они проведут измерения и составят межевой план;
• Согласовать с владельцами смежных площадей границы образуемого имущества;
• Составленная документация проходит проверку в службе и выдается паспорт на землю, Срок его выдачи составляет до одного месяца.

1. Свидетельство о регистрации права на землю либо выписку из ЕГРП. Если участок приобретался до 31.01.1998г., необходимо провести перерегистрацию своих правомочий.
2. Гражданские паспорта сторон процесса.
3. Представительская доверенность, нотариально удостоверенная, если в сделке участвует третье лицо, представляющее интересы кого-либо из участников.
4. Межевой план.
5. Согласие второго супруга на продажу объекта, если он представляет совместно нажитое имущество.
6. Справка об отсутствии строений на земле.
7. При их наличии – документация на них.
8. Правоустанавливающие бумаги.
9. Выписка об отсутствии обременений.
10. Разрешение органа опеки, когда одна из сторон сделки является лицом, не достигшим восемнадцати лет.
11. Платежная квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация процедуры

Переход правомочий владельца производится путем подачи подготовленной документации в Росреестр или МФЦ. При этом должны присутствовать все участники сделки.

Прием документов сопровождается составлением заявления и выдачей расписки о полученных бумагах. В ней устанавливается дата, когда регистрация будет осуществлена.

Сторонами подписываются соответствующие бумаги, происходит окончательный расчет и передача участка новому собственнику.

В течении месяца запись о переходе права вносится в единый реестр, о чем выдается выписка из ЕГРП.

Особенности реализации земель сельскохозяйственного назначения

Продажа участков, находящихся в частном владении и предназначенных для выполнения с/х работ, имеет свои тонкости, которые нужно соблюдать при проведении сделки.

Собственник площади должен письменно уведомить исполнительный орган местного самоуправления или региональную администрацию о своем желании совершить её продажу.

Текс извещения должен содержать информацию о цене реализации объекта, его размер и местонахождение. Такие действия обусловлены тем, что указанные организации обладают первоочередным правом приобретения такой территории.

При отсутствии намерений покупки земли, органы должны уведомить собственника отказом в письменной форме. Если он не был направлен и не заявлено желание, хозяин территории вправе продать её по своему усмотрению любому лицу. Осуществить продажу можно в течении 12 месяцев с момента извещения администрации по цене не ниже указанной в письме.

ВНИМАНИЕ! Уведомление должно быть направлено средствами почтовой связи заказным письмом с уведомлением о получении. При возникновении конфликтной ситуации и судебных разбирательств оно может послужить доказательством факта соблюдения порядка, установленного законом.

Таким образом, осуществление продажи земельной собственности самостоятельно осуществить вполне возможно при условии соблюдения требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию заключаемого соглашения и его регистрации в соответствующей службе.

Как продать земельный участок?

Что нужно для самостоятельной продажи участка? Как правильно оформить такую сделку?

Как подготовить участок к продаже?

Чтобы повысить привлекательность объекта для покупателей и выгодно продать участок, следует предпринять следующие меры:

• Провести межевание участка;
• Привести в порядок внешний вид участка. Как правило, для этого достаточно покосить траву и вырубить кустарники;
• Провести работы по осушению участка, если он находится на болотистой местности.

Разумеется, можно продать участок и без предварительной подготовки. Но в этом случае все минусы объекта будут более очевидными, поэтому продавцу придется снизить цену.

Как определить оптимальную стоимость участка?

Для начала следует проанализировать цены на участки в данной местности и определить примерную цифру. При этом нужно учитывать следующие факторы:

Назначение земли. Участки под ИЖС, как правило, на 20-50% дороже земли с другими видами разрешенного использования;

Близость к коммуникациям. Если вдоль участка проходит линия электропередач, а рядом проложен газопровод, то это будет поводом увеличить заявленную цену на 20-30%;

Наличие обременений. К примеру, если участок является предметом залога по ипотеке, цена участка может быть снижена;

Транспортная доступность. Наличие хороших подъездных путей к участку позволит увеличить его стоимость.

Как быстро найти покупателя?

Наиболее эффективный и распространенный способ поиска покупателей – специализированные интернет площадки (например, Яндекс Недвижимость, Авито, Циан). Они позволяют разместить объявление о продаже. В тексте нужно указать следующую информацию:

наличие коммуникаций и подключения к электрическим сетям;

общую площадь участка и основные характеристики;

наличие на участке построек.

К объявлению следует прикрепить несколько фотографий самого объекта, коммуникаций (например, электрического столба), дороги и близлежащих домов.

Какие документы потребуются для продажи участка?

Для проведения сделки понадобятся:

паспорта собственников или генеральная доверенность на совершение сделок с данным имуществом, заверенная нотариусом;

правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения, акты органов власти);

выписка из ЕГРН;

нотариально заверенное согласие супруга на продажу участка.

Как правильно оформить сделку?

Процедура регистрации сделки осуществляется в несколько шагов:

Шаг 1. Оформление договора купли-продажи. В этом документе отражаются все детали сделки (стоимость и адрес участка, его характеристики, права и обязанности сторон);

Шаг 2. Обращение в МФЦ. Указанные документы вместе с договором-купли продажи необходимо передать в Росреестр. Проще всего сделать это с помощью МФЦ.

Покупатель должен предоставить паспорт, договор купли-продажи, договор ипотечного кредитования (при наличии), а также оплатить госпошлину за регистрацию права собственности;

Шаг 3. Передача средств. Осуществляется сразу после подписания документов в присутствии регистратора. Возможны и более безопасные варианты оплаты, например, аренда банковской ячейки или оформление аккредитива. Если участок приобретается в ипотеку, то банк перечисляет деньги продавцу только после регистрации сделки в Росреестре;

Шаг 4. Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности. Документы можно забрать в течение 10 рабочих дней с момента обращения в МФЦ.

7 шагов, которые помогут быстро продать земельный участок

Агенты по недвижимости очень любят заключать с продавцами эксклюзивные договора, где легально навязывают свои услуги и даже запрещают вам размещать свои объявления о продаже. Поэтому в самостоятельной продаже земельного участка я вижу только плюсы, о чем подробно рассказываю ниже. Вам останется только подготовить документы и найти немного времени для проведения сделки.

Шаг 1 — разобраться с документами

Документы, которые потребуются вам для продажи земельного участка:

1. Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
2. Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
3. Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
4. Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите получить информацию дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

Справка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Шаг 2 — рассчитать оптимальную цену

1. Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
2. Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
3. Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
4. Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
5. Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
6. Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
7. Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.

Чем ниже цена, тем больше вероятность продажи. Когда спешить некуда, то рекомендую рынок немного «пощупать» — начать продажу по максимальной цене, постепенно ее снижая. К примеру, опускать цену 1 раз в 2 недели.

Шаг 3 — подготовить участок к продаже

• Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
• Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и разровнять весь участок вместе с травой и кустами;
• Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.

Когда участок подготовлен — переходим к поиску покупателей. И здесь я сразу предупрежу, что земельный участок товар сезонный. Пики продаж — это март-апрель и сентябрь-октябрь.

Поэтому не стоит расстраиваться, если под высокий сезон вы не успеваете, ваш верный помощник в любую погоду — это цена. Ликвидный земельный участок продается за 1-3 месяца, но когда цена завышена — можно не продать и за год.

Шаг 4 — разместить эффективное объявление

Самым эффективным способом продажи земельного участка является сарафанное радио и объявления. Известите соседей, родственников и знакомых о своих намерениях, наклейте объявление на ближайшую к участку информационную доску. Но максимальное количество просмотров набирают объявления в интернете.

Рекомендую не размещать объявления на всех подряд сайтах недвижимости. Велика вероятность забыть данные для входа и еще пару лет после продажи получать звонки от покупателей.

Как вариант, можно завести отдельную сим карту и указывать её номер телефона в объявлениях, но второй телефон — это не всегда удобно. Достаточно бесплатно подать одно объявление о продаже земельного участка на сайте Avito.ru и еще может быть на самом крупном региональном сайте.

Чтобы создать эффективное объявление нужно:

1. Сделать 5-10 фотографий: сам участок, столбы со светом, ШРП газа, дороги, дома по соседству и тд;
2. Указать в тексте объявления: право собственности, наличие коммуникаций, перечислить имеющиеся документы, площадь, длину, ширину и кадастровый номер участка;
3. Не пишите об очевидных вещах и не используйте штампы типа: не хочу продавать, но надо; живописное место; дешевле не найдете; срочно; торг;
4. Любую информацию подтверждайте фактами. Например, вместо: «Скоро будет газ», напишите: «Газофикация по Федеральной программе в 2017 году. Когда газ проведут — буду продавать дороже»;
5. Добавьте фразу: «Участок готов к строительству», если он таковым является.

Ваша задача — зацепить покупателя фотографиями, текстом убедить сделать звонок, а за время разговора договориться о показе. Чем больше будет показов — тем быстрее будет продажа.

Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)

Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.

Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.

Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.

После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.

Шаг 6 — оформить продажу участка в Росреестре

Как правило, начинают оформление с подготовки договоров купле продажи, причем по доброй традиции, — ответсвенным за документ назначается именно продавец. В договоре указывают четкие условия сделки, город, дату, данные покупателя и продавца. Фиксируют предмет и срок действия договоренностей, обязанности сторон, порядок передачи прав на имущество и последовательность расчетов.

Заранее подготовьте договор купли-продажи в 3-х экземплярах (500-1500 рублей).

Шаг 7 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет — придется заплатить налог НДФЛ 13% от сумму сделки, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости.

В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

Основной порядок продажи и подготовка

Несмотря на то, что сделки с землей случаются менее часто, продажа осуществляется в той же последовательности, что и продажа домов или квартир.

Перед началом активных действий, необходимо определить порядок продажи, предусмотрев все детали, связанные с земельным вопросом:

1. Предварительная подготовка земли и сбор нужных бумаг с приведением в порядок разрешительной и правоустанавливающей документации.
2. Определение оптимальной цены, исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости и намерений самого землевладельца.
3. Поиск клиента, готового купить надел на приемлемых для собственника условиях, подача объявлений, распространение информации о продаже среди заинтересованного круга людей.
4. Фиксация договоренностей в предварительном соглашении с оформлением задатка или аванса.
5. Сбор документов к сделке, заключение основного договора и перерегистрация на нового хозяина.

Можно ли продать участок в аренде?

Намереваясь продать участок, важно помнить, что арендованную недвижимость продать невозможно. Если основной целью является переоформление частного строения, арендованная земля под зданием переоформляется согласно ст. 617 ГК РФ.

Вместо прекращения первичного соглашения об аренде, продавец извещает о предстоящих изменениях и уступает право аренды с обязательным согласованием у арендодателя. Права аренды уступаются на возмездной основе или бесплатно.

Подготовительный этап

Перед выставлением собственности на продажу, важно четко обозначить границы надела, сверив фактическое расположение и размер с данными, приведенными в правоустанавливающей документации на недвижимость.

Иногда владелец пытается продать несформированный участок. В этом случае потребуется предварительное межевание и оформление межевого дела.

Сбор документации

На объект недвижимости потребуется подготовить определенный перечень документов для продажи земельного участка, который позволит подтвердить право распоряжения собственностью и установит основные показатели и характеристики объекта. Это позволит продемонстрировать покупателю готовность к сделке и ее юридическую чистоту.

Если принято решение организовать поиск покупателя через риэлторское агентство, можно поручить сбор бумаг доверенному лицу, подписав договор поручения. Однако стоимость такой услуги войдет в общие расходы по сделке.

Предварительный пакет для покупателя включает:

• Кадастровый паспорт, устанавливающий характеристики объекта, указанные в Кадастре недвижимости (ГКН). Данный документ подтверждает успешную постановку на учет по кадастру и будет нужен при любой сделке по распоряжению собственностью.
• Свидетельство на собственность, выписка ЕГРП подтвердят принадлежность земель конкретному лицу. Если земля была оформлена в собственность позже 15.07.2016 года, на участок нужна только выписка, заменившая свидетельства.
• Документы, устанавливающие основание для переоформления участка на конкретное лицо. К правоустанавливающим бумагам относят: купчую, дарственную, договор мены, судебное постановление, завещание, решение о выделении участка от местных властей.
• Помимо бумаг, устанавливающих право и основные характеристики объекта, готовят справки, которые могут заинтересовать покупателя: справка об отсутствии долга, обременения, документ о дееспособности землевладельца. Когда земля отчуждается вместе с постройками, предъявляют бумаги на данные объекты.

Установление цены

Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.

При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:

• Площадь продаваемого объекта.
• Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
• Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
• Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
• Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
• Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
• Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
• Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
• Особенности топографии, рельефа участка.
• Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).

При заказе независимой экспертизы, представитель специализированной компании проводит анализ данных характеристик самостоятельно, осматривая, фотографируя, делая замеры участка. Результаты независимой оценки за отдельную плату подготовят в течение нескольких дней (в пределах 1 недели). Так как на рынке недвижимости работает множество подобных контор, снизить расходы, сопутствующие сделке, поможет тщательный подбор фирмы с учетом запрашиваемой специалистами цены оформления.

При определении стоимость важно учитывать, что быстро продать земельный участок можно при условии высокого спроса на аналогичные объекты, соответствия стоимости среднерыночному уровню и предоставлению скидки.

Переговоры с покупателями

Важное значение имеет выбор времени продажи. Установлена определенная сезонность в операциях с недвижимостью: в осенне-зимний период покупательский спрос падает, а летом возрастает. Оптимальное время для старта продаж – с приходом весны.

Объект должен быть подготовлен к просмотру – постройки покрашены, отремонтированы, мусор и хлам вывезен. Если на участке есть огород, рекомендуется произвести посев, увеличивая привлекательность общего облика.

В настоящее время организовать трансляцию информации о выставленном на продажу объекте не составит труда. На помощь приходят:

• местные газеты с рубриками о продаже недвижимости;
• объявления на ТВ, радио;
• размещение информации в базах данных риэлторских компаний;
• опубликование объявления на специализированных интернет-ресурсах.

Не обязательно привлекать на помощь профессионального риэлтора, если есть уверенность в собственных силах при дальнейшем оформлении сделки купли-продажи. Современные покупатели давно и успешно используют средства массовой информации для выхода на настоящего продавца. Кроме того, заключив договор об услугах с риэлтором, можно в любой момент расторгнуть договор без потери средств на оплату его услуг.

Иногда никакой публикации не требуется, так как покупатель сам находит владельца, услышав сообщение через круг знакомых, коллег, родственников.

При подаче объявления на интернет-ресурсах важно правильно составить текст объявления, указав все основные характеристики и ключевые особенности участка. Необходимо описать выгодные моменты от приобретения земли, например, расположение в экологически чистом районе, близко от населенного пункта и коммуникаций и т.д. Увеличить эффективность поможет грамотная съемка объекта, делающая акцент на выгодных аспектах.

Пакет документов для продажи

В основной список для Регистрационной палаты входят:

• Гражданские паспорта сторон.
• Свидетельство о регистрации собственности на продавца.
• Кадастровый паспорт с планом межевания.
• При совместной собственности, нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку.
• Письменное согласие супруга на проведение денежных расчетов.
• Документ, устанавливающий отсутствие построек на участке.
• При наличии зданий на отчуждаемом участке, готовят полный перечень документации из БТИ.
• Документ, являющийся основанием для распоряжения собственностью продавцом (в результате какого события появилось право на землю – дарственная, купчая, завещание и т.д.)
• Справка, устанавливающая право свободного распоряжения недвижимостью (отсутствие ограничений в праве).
• При участии в сделке несовершеннолетнего предварительно получают постановление из органов опеки, разрешающее сделку.

Подготовленный список подают вместе с оплаченной квитанцией о госпошлине. Если одну из сторон представляет доверенное лицо, дополнительно подают его личные документы и нотариальную доверенность.

Особенности продажи с/х земель

При отчуждении земель из категории сельскохозяйственного назначения есть своя особенность. Согласно установленному порядку, чтобы правильно оформить продажу земельного участка, перед сделкой землевладелец уведомляет местный орган власти, администрацию о намерении переоформить объект на нового хозяина.

Письменное извещение содержит сведения о достигнутых договоренностях и описывает отчуждаемый участок. Необходимость оповещения обусловлена наличием первоочередного права официальных властей на покупку земель в пределах территории. Если местный орган исполнительной власти отказывается купить объект, продавца оповещают письменно.

Право на законную регистрацию сделки наступает с момента получения данного извещения и будет действовать в течение следующего года.

Особое внимание уделяют вопросу окончательных расчетов и передаче надела новому владельцу. Для исключения спорных ситуаций при проведении денежных расчетов, рекомендуется организовать передачу при подписании договора о продаже, с присутствием свидетеля. Юридически грамотно составленная расписка и акт приема-передачи позволят впоследствии подтвердить факт полного исполнения сторонами условий договора и отсутствие взаимных претензий.

Как продать земельный участок без посредников – пошаговая инструкция

Продажа земельного участка – это сложная сделка, при которой, казалось бы, не обойтись без посреднических услуг риелтора. Однако, если знать основные законодательные требования и особенности заключения сделки, то можно обойтись и собственными силами. Расскажем, как продать земельный участок без посредников, приведем пошаговую инструкцию и обратим внимание на нюансы, которые следует учесть.

Шаг 1. Собираем пакет документов

Итак, в первую очередь следует подготовиться к совершению сделки документально. Невозможно продать земельный участок без постановки на кадастровый учет и межевания.

В результате этих действий собственник земли получает на руки технический план и межевой план. В техническом плане содержится информация о владельце объекта недвижимости, индивидуально присвоенном регистрационном номере, а также идентификационные характеристики земельного надела.

Для получения документа необходимо обратиться в Росреестр или территориальное отделение МФЦ по месту расположения земельного участка. Процедура оформления довольно длительная – может занять около месяца.

Межевой план составляется на основании измерений, произведенных кадастровыми инженерами. Специалисты выезжают по адресу местоположения, устанавливают границы участка, согласовывают их с соседями и составляют схематическое изображение надела.

После того, как все работы технического характера будут выполнены, в Росреестре проводится проверка данных. В заключение оформляется технический план и межевой план участка.

Помимо этого, потребуется подтвердить право собственности. Для этой цели подойдет свидетельство о праве собственности. После 2017 года этот документ не выдается. Ему на смену пришла выписка из ЕГРН.

Подготовить документы для продажи чрезвычайно важно. Без полного пакета бумаг совершение купли-продажи будет невозможным.

Шаг 2. Оцениваем земельный участок

Правильная оценка важна для наиболее выгодной продажи земли. Сделать ее можно самостоятельно или прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков.

Если будете полагаться на свои знания, то потребуется осуществить мониторинг рынка недвижимости своего региона на интернет-ресурсах. Как правило, такая информация размещается на публичных досках объявлений. Потребуется найти земельный участок с аналогичными характеристиками и сравнить цены.

Не все полагаются на себя в таком сложном вопросе, как ценообразование. Оценка, проведенная профессионалом, будет максимально объективной. Специалист определит реальную рыночную стоимость с учетом всех особенностей земельного участка. Минус у такого способа один – высокая стоимость услуг оценщика.

От чего зависит стоимость участка? На его цену влияет:

• размер надела – чем больше площадь, тем выше его цена и наоборот;
• географическое расположение – близость к городу и значимым объектам инфраструктуры повышает цену;
• наличие подъездных путей и транспортное обеспечение; земельного участка;
• рельеф надела – плоские участки стоят дороже;
• качество грунта;
• расположение грунтовых вод;
• развитие инфраструктуры;
• ухоженность участка;
• наличие хозяйственных построек.

Это далеко не все факторы, от которых зависит цена земельного надела. Все их нужно учитывать при определении стоимости надела.

Шаг 2. Осмотр участка и переговоры с покупателем

До того, как пригласить покупателя на осмотр объекта недвижимости, необходимо привести участок в порядок. Уберите весь мусор, снесите ветхие строения.

При беседе с покупателем проявляйте уважение и учитывайте его пожелания, но и про свои интересы забывать не стоит. Если все вопросы решены, и вы договоритесь о цене, то нужно условиться о следующей встрече для заключения договора. Для закрепления достигнутых договоренностей можно оформить предварительный договор купли-продажи.

Шаг 4. Оформление сделки

Купля-продажа оформляется соответствующим договором. В нем обязательно необходимо прописать:

• идентификационные сведения о продавце и покупателе;
• идентификационные данные о земельном участке;
• цена сделки;
• права и обязанности сторон;
• порядок проведения расчетов;
• порядок расторжения;
• наличие или отсутствие обременений;
• форс-мажорные обстоятельства;
• ответственность за неисполнение условий договора;
• подпись и дата оформления.

Можно воспользоваться готовым образцом договора купли-продажи, которые повсеместно размещены в интернете. Однако подобные документы следует использовать с осторожностью. Гражданин, который не имеет специальных навыков и юридического образования, не сможет разобраться в «подводных камнях» предоставляемого бланка.

Прежде чем использовать готовый бланк, удостоверьтесь, что он соответствует действующим нормам гражданского и земельного законодательства.

В договоре в обязательном порядке указывается стоимость продажи. Без этих данных договор купли-продажи будет считаться недействительным.

Недопустимо включать в текст договора данные о праве продавца на выкуп участка обратно, а также условия, ограничивающие право собственности покупателя. Подобные пункты являются незаконными.

Договор купли-продажи в трех экземплярах – один для покупателя, один для продавца, один для Росреестра. После того, как договор будет оформлен, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Шаг 5. Расчет и регистрация в Росреестре

Продавцу и покупателю нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с документами и договором купли-продажи. Обращаться нужно в территориальное отделение учреждений по месту расположения земельного участка.

Сотрудник ведомства примет документы и выдаст расписку, в которой укажет дату готовности бумаг. Продавцу необходимо написать заявление о регистрации перехода права собственности.

Процедура регистрации облагается государственной пошлиной. Ее размер составляет 2000 рублей. Квитанцию для оплаты выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ.

Срок регистрации составляет семь дней. По окончанию этого периода покупатель получит на руки оригиналы переданных документов и актуальную выписку из ЕГРН, в которой он уже будет полноправным владельцем земли.

Для передачи денежных средств продавцу целесообразно и безопасно для сторон использовать банковскую ячейку. Деньги будут «заблокированы» для обеих сторон в банке до момента регистрации. Только после этого их сможет получить продавец.