Как правильно оформить придомовую территорию многоквартирного дома в собственность

Основное опасение у жильцов многоквартирных домов вызывает строительство на участке, предназначенном для размещения только их многоквартирного дома, новых объектов недвижимости любого назначения.

Если земельный участок под многоквартирным домом поставить на кадастровый учет и оформить на него право, то третьи лица без согласия собственников помещений в многоквартирном доме не смогут использовать сформированный участок в своих целях.

Сами собственники будут иметь возможность провести благоустройство – например, создать собственную парковку для своих машин, детскую площадку, поставить шлагбаум и ограничить доступ к своей территории, сформировать «зелёную» зону и прочее.

Также часть земельного участка можно будет сдать в аренду, а полученные деньги расходовать, например, на ремонт и благоустройство придомовой территории.

На собственном земельном участке жильцы могут разместить рекламные конструкции или охраняемую стоянку, которые будут приносить прибыль.

Следовательно, основным документом, на основании которого проводятся кадастровые работы по образованию земельных участков под территорией многоквартирных домов, является утвержденный проект межевания территории.

Если на территорию, где расположен дом, утвержден проект межевания, то прежде чем приступать к процессу формирования земельного участка под многоквартирным домом, необходимо получить проект межевания территории, и ознакомиться с границами участка, отведенными вам под многоквартирный дом.

В проекте межевания территории отображаются границы земельных участков и их проектные площади.

В случае, если вас устраивает конфигурация участка, отведенного по проекту межевания, или проект межевания не утвержден, можно приступать к постановке на кадастровый учет.

Для этого сначала нужно найти кадастрового инженера, с которым вам будет комфортно работать. Как это сделать, вы можете прочитать в нашей статье: Как выбрать кадастрового инженера. Далее вы заключаете договор и вносите аванс.

Сначала кадастровый инженер проведет геодезическую съемку придомовой территории.

По результатам геодезической съемки кадастровый инженер определяет точные границы будущего участка. Мы, например, подготавливаем ситуационный план, на котором будет отображен дом и окружающая территория: заборы, дороги, клумбы и т.п. Так жильцы дома смогут нагляднее увидеть будущие границы их территории.

Допустимое различие между площадью участка, указанной в проекте межевания территории и площадью получившегося земельного участка не должно превышать десяти процентов.

После того, как вас устроит контур будущего участка, кадастровый инженер приступает к формированию межевого плана.

До подачи межевого плана на проверку в Росреестр нужно согласовать границы будущего участка с правообладателями смежных участков.

Процедуру согласования необходимо проводить только с теми правообладателями, точность определения координат границ участков которых ниже нормативной. Для земель населенных пунктов нормативная точность определения координат должна быть не ниже 0.10 м.

Согласование проводится с собственниками и арендаторами смежных участков, если договор аренды заключен больше, чем на 5 лет.

Результат согласования границ — подписанный акт согласования.

На территории Москвы большинство земельных участков, с которыми приходится согласовывать местоположение границ земельных участков, являются землями города. Распоряжаться землями города управомочен Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ).

Для согласования границ с городом кадастровый инженер обращается в ДГИ по государственной услуге. Срок предоставления услуги 10 рабочих дней.

После того, как границы участка согласованы, кадастровый инженер готовит итоговый межевой план.

Межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, участок ставят на кадастровый учет. Участку присваивается кадастровый номер и его границы появляются на публичной кадастровой карте.

После кадастрового учета кадастровый инженер или заказчик кадастровых работ получает выписку из ЕГРН. Такая выписка подтверждает появление земельного участка под придомовой территорией в реестре объектов недвижимости.

В строке «правообладатель» выписки появится фраза о том, что земельный участок находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Право долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на образуемый земельный участок возникает сразу после постановки на кадастровый учет. Дополнительных заявлений подавать не нужно.

Суммируя вышесказанное, можно выделить основные этапы формирования земельного участка под многоквартирным домом:

1. Получение проекта межевания территории (если он утвержден).
2. Поиск кадастрового инженера и заключение договора на выполнение работ.
3. Геодезическая съемка придомовой территории.
4. Утверждение конфигурации земельного участка с заказчиком кадастровых работ.
5. Подготовка схемы расположения на кадастровом плане территории (если проект межевания территории не утвержден).
6. Подготовка проекта межевого плана.
7. Согласование местоположения границ межевого плана с заинтересованными лицами.
8. Подготовка итогового межевого плана.
9. Государственный кадастровый учет.

Сложность заключается в том, что общее собрание жильцов многоквартирного дома считается состоявшимся, если в нем приняло участие более половины собственников.

Собрать половину жильцов многоквартирного дома, с учетом, того, что кто-то не проживает по данному адресу, некоторые люди сдают свою недвижимость, а кто-то просто не смог присутствовать, становится довольно проблематично.

Помимо протокола, в Росреестр необходимо предоставить документ в свободной форме, где были бы указаны:

• полные сведения о всех собственниках жилых помещений многоквартирного дома;
• сведения о площадях всех квартир;
• общая площадь многоквартирного дома;
• рассчитанный размер доли в праве общей долевой собственности каждого из собственников.

О проблемах, с которыми вы можете столкнуться при формировании земельного участка под многоквартирным домом мы расскажем позже.

Правила и пошаговый алгоритм приватизации земли под многоквартирным домом

Практика приватизации земельных участков под частными домами распространена среди собственников недвижимости. Однако далеко не все жильцы многоквартирных домов знают о том, что они также имеют полное право переоформить в совместную собственность землю, находящуюся под зданием, в котором они живут. Между тем, приватизация земли под МКД производится на основании действующего законодательства и может быть полезной для собственников.

Можно ли приватизировать земельный участок под МКД?

Согласно статье №36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, находящийся рядом с многоквартирным домом, относится к его имуществу. На данном основании жильцы дома имеют полное право приватизировать в совместную собственность:

• землю под самим зданием;
• благоустроенные зоны, находящиеся в непосредственной близости;
• детские и спортивные площадки;
• автомобильные стоянки;
• места, используемые для сушки белья;
• прочие территории.

Если земля под МКД перестает быть государственной и переходит в собственность жильцов, муниципальные власти не смогут использовать ее в своих целях без предварительного согласия владельцев. В случае отчуждения участка всем собственникам должны быть выплачены дополнительные денежные компенсации.

О том, какие категории земель не подлежат приватизации, рассказано тут.

Кто может это сделать?

Участвовать в приватизации участка под многоквартирным домом не обязательно должны все владельцы квартир. С инициативной о переоформлении земли под МКД могут выступать:

1. компания-застройщик;
2. единое собрание всех собственников квартир в МКД;
3. управляющая компания или доверенное лицо (по поручению собрания владельцев недвижимости);
4. отдельный собственник;
5. группа владельцев недвижимости.

Как действовать собственникам квартир: пошаговая инструкция

Переоформление участка под МКД в собственность жильцов происходит по стандартной схеме состоящей из нескольких этапов.

Проведение общего собрания

Проведение общего собрания жильцов дома является первостепенной задачей в процессе приватизации земли.

Для того чтобы собрание можно было считать состоявшимся, на нем должны присутствовать как минимум половина собственников недвижимости или их законных представителей.

Если по каким-либо причинам собрать необходимый кворум не получается, также допустимо провести голосование жильцов в заочной форме, раздав собственникам распечатанные бланки.

Инициатором собрания может стать любой из жильцов, готовый взять на себя все дальнейшие организационные вопросы. О проведении собрания и его повестке собственников необходимо проинформировать как минимум за 10 дней до запланированной даты.

На самом собрании организатор должен:

1. рассказать жильцам о возможности приватизации земли, а также о плюсах и минусах данной процедуры;
2. провести голосование, которое определит отношение собственников к предлагаемому переоформлению участка;
3. зафиксировать результаты в протоколе собрания и собрать подписи со всех его участников;
4. если жильцы поддерживают инициативу, сразу же определяется ответственное лицо, которое будет заниматься подготовкой документов и контролировать процесс приватизации.

Ответственность за подделку протокола

На сегодняшний день протокол собрания жильцов МКД является юридическим документом, подлинность которого могут проверить должностные лица. Если выяснится, что протокол подделали с тем, чтобы и приватизировать участок под МКД, его составителя ждет уголовная ответственность по статье №327 УК РФ — «Подделка, изготовление или сбыт поддельных документов».

За подделку бумаг может быть назначено наказание в виде:

• лишения или ограничения свободы на срок до двух лет;
• принудительных работ сроком до двух лет;
• ареста на срок до шести месяцев.

Подача заявления

Следующим шагом должно стать обращение к представителям муниципальной власти. Но предварительно потребуется составить заявление, в котором обязательно указать:

• ФИО и контакты лица, представляющего интересы жильцов;
• точный адрес, по которому находится земельный участок;
• категорию, к которой относится земля;
• наличие или отсутствие обременений;
• список строений, находящихся на придомовой территории;
• реквизиты прав собственности на все перечисленные сооружения.

Пакет документов

Вместе с заявлением следует предоставить стандартный набор документов, в который входят:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
• копия ИНН;
• копия протокола, составленного по результатам собрания жильцов;
• техпаспорт на дом, кадастровые документы;
• документы, подтверждающие право владения квартирой или землей;
• поэтажный план многоквартирного дома.

Формирование и схема ЗУ

Если перед приватизацией участка его формирование еще не было произведено, для продолжения процедуры необходимо провести межевание, а после этого – постановку на кадастровый учет.

В ходе межевания будет определена площадь участка, установлены его точные границы, которые должны соответствовать регламенту градостоительства и не нарушать прав соседей.

Предоставлять услуги по межеванию земли должны муниципальные власти на основании заявления граждан. Все работы по разграничению территории производятся инженером.

Постановка на учет в государственном кадастре

После завершения процедуры межевания земельного объекта, он будет поставлен на региональный кадастровый учет. Территорию, имеющую точную площадь и границы, занесут в кадастровый паспорт. Для проведения данной процедуры нужно обратиться в Кадастровую палату, предоставив:

1. технический паспорт жилого здания;
2. план многоквартирного дома;
3. составленный межевой план;
4. протокол собрания жильцов.

Государственная регистрация

Завершающим этапом приватизации станет государственная регистрация, которая официально подтвердит право жильцов на владение землей под МКД. Для регистрации можно обратиться непосредственно в Росреестр или же оформить ее через многофункциональный центр (МФЦ). На этом процесс передачи земли в совместную собственность жильцов будет считаться завершенным.

Сроки и расходы

Инициаторам проведения приватизации земли стоит быть готовым к тому, что данный процесс займет немало времени:

• около двух недель уйдет на предварительное информирование жильцов и проведение самого собрания (при условии, что с первого раза на него придет не менее половины всех собственников квартир в МКД);
• подготовка акта о передаче земли в собственность жильцов обычно занимает от 15 до 30 рабочих дней;
• срок изготовления кадастрового паспорта – до двух месяцев;
• получение техпаспорта дома – до 14 дней;
• внесение изменений в госреестр – до 14 дней.

Говоря о стоимости, следует помнить, что земля передается в руки владельцев квартир на безвозмездной основе. Однако собственникам придется столкнуться с расходами, предусмотренными при оформлении техпаспорта, кадастрового паспорта и иных документов. В результате сумма денежных затрат может достигать нескольких десятков тысяч рублей.

Разница процедур для новостроек и жилых строений на вторичном рынке

Все дома на вторичном рынке недвижимости, построенные до момента принятия Жилищного кодекса РФ (то есть до 1 марта 2005 года), располагаются на земельных участках, принадлежащих муниципалитету. Территорию под такими домами собственники имеют право приватизировать, обратившись с соответствующим заявлением в местные органы власти.

Для приватизации старых жилых домов потребуется кадастровый паспорт. Если данный документ отсутствует, процедура оформления происходит в общем порядке.

После того, как был принят ЖК РФ, дольщикам, приобретающим квартиры в новостройках, было предоставлено право на часть земли под многоквартирным домом. Приобретая квартиру в строящемся или недавно сданном жилом доме, владелец недвижимости автоматически становится собственником части земельного участка, на который изначально оформлен кадастровый паспорт.

Плюсы и минусы

Приватизация территории под многоквартирным жилым домом имеет свои плюсы и минусы, которые следует проанализировать заранее, чтобы решить, нужно ли приватизировать участок или оставить его в государственном ведении. К преимуществам переоформления земли в совместную собственность можно отнести:

• Возможность использования территории по собственному усмотрению. В то время как на неприватизированной земле могут беспрепятственно построить любые здания (например, магазины, бары, автомойки и т.д.), территорию, переданную собственникам, можно благоустраивать самостоятельно. Например, оборудовать детскую или спортивную площадку, удобную парковку для автомобилей.
• Защита земли. До тех пор, пока придомовые территории находятся в муниципальной собственности, государство имеет полное право изъять землю для использования в собственных целях. Свободно распоряжаться приватизированным участком органы местного самоуправления уже не могут. Если же изъятия участка избежать не получается, государство должно выплатить денежные компенсации каждому собственнику земли.
• Коммерческое использование. Жильцы, приватизировавшие участок, имеют право получать выгоду от сдачи земли в аренду. Например, если предприниматели заинтересуются участком, владельцы долевого имущества будут получать стабильную прибыль, предоставляя землю в коммерческую аренду (о том, как приватизировать землю, взятую в аренду, узнайте в этой статье).

Однако, несмотря на явные плюсы, процесс переоформления земли в совместную собственность имеет и свои недостатки:

• Обязанность самостоятельно содержать и благоустраивать территорию. Любые работы по благоустройству земельного участка (например, установка детских игровых комплексов или озеленение территории) и связанные с этим расходы будут ложиться на плечи собственников.
• За ремонт объектов, находящихся на территории приватизированной земли, также придется отвечать владельцам участка.
• Штрафные санкции. Если придомовая территория эксплуатируется ненадлежащим образом, это может стать причиной для наложения штрафов. Например, за организацию несогласованной автопарковки, несвоевременную уборку снега или вывоз мусора.

Получая землю в собственность, жильцы получают больше прав и свобод по ее использованию. Но в то же время им приходится выполнять определенные требования по содержанию участка, чтобы избежать штрафных санкций.

Налоги на приватизированный участок

Еще не так давно собственники, приватизировавшие землю под многоквартирными домами, были вынуждены платить ежегодный налог в государственный бюджет. Однако 4 октября 2014 года был принят Федеральный закон №284-ФЗ, который внес изменения в статью №389 Налогового кодекса Российской Федерации. После этого все участки земли, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, были добавлены в список объектов, не облагаемых налогами.

Все владельцы земли под МКД были освобождены от обязанности оплачивать ежегодные взносы в государственный бюджет.

Приватизация земельного участка под МКД имеет свои плюсы и минусы. Однако решаться на переоформление земли в совместную собственность стоит только в том случае, если жильцы смогут самостоятельно справляться со всеми обязательствами, которые лягут на их плечи после приватизации. Также следует помнить и о расходах, связанных с регулярным содержанием и благоустройством участка.

Земля возле дома в собственности — плюсы и минусы

Если земля под домом принадлежит собственникам помещений, они могут заниматься благоустройством придомовой территории, строить во дворе различные объекты (детские, спортивные площадки и др.), решать вопросы с парковкой и шлагбаумом во дворе, сдавать объекты и землю во дворе дома в аренду. Все эти вопросы решаются на общих собраниях собственников путем голосования.

Когда двор находится в собственности у владельцев квартир, в случае сноса дома (например, когда его признают аварийным) при назначении компенсации учитываются не только квадратные метры принадлежащих жильцам помещений, но и земельный участок.

Преимущество оформленной в собственность земли и в том, что собственники квартир сами контролируют, что может появиться во дворе дома, а что — нет. Когда земля не оформлена, на ней могут расположиться кафе и магазины, которые могут мешать спокойной жизни.

После оформления земли в общую долевую собственность увеличится плата за содержание жилья, т. к. необходимо будет поддерживать порядок на придомовой территории, обслуживать расположенные во дворе объекты.

Также, возможно, увеличится налогооблагаемая база — это связано с увеличением кадастровой и рыночной стоимости помещений в доме. Но это своего рода инвестиция в свою недвижимость — если соберетесь в дальнейшем продать квартиру, она будет более привлекательной для покупателей.

Общее собрание собственников жилья

Если вы хотите зарегистрировать право общей долевой собственности на придомовую территорию, первым делом нужно провести в доме общее собрание собственников жилья. Инициатором может быть любой собственник, инициативная группа или управляющая организация. Как правильно провести общее собрание, мы писали ранее.

Для принятия положительных решений по вопросу формирования земельного участка и вопросу определения долей в праве общей долевой собственности на земельный участок нужно набрать более 50% голосов “за” такие решения.

На собрании также необходимо назначить из числа собственников ответственное лицо или нескольких лиц, которые будут заниматься вопросом оформления земли, подавать документы и представлять интересы остальных собственников.

Заявление о формировании земельного участка

После принятия решения ответственное лицо — любой собственник помещения в многоквартирном доме — может обратиться в местную администрацию с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о постановке этого участка на кадастровый учет. Вопросом оформления земли занимается департамент городского имущества.

Заявление рассмотрят и на его основании выдадут постановление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровой карте территории с целью дальнейшей постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Межевание

Далее нужно обратиться в кадастровое агентство. Кадастровый инженер проведет межевание (определит границы земельного участка, который относится к вашему дому) и подготовит первоначальный вариант межевого плана.

Этот план должен быть согласован с собственниками соседних участков земли и утвержден муниципалитетом. Далее он будет обсуждаться на публичных слушаниях, и в итоге кадастровый инженер предоставит вам окончательный вариант межевого плана.

Постановка на кадастр и регистрация права общей долевой собственности

Чтобы поставить участок на кадастровый учет, нужно обратиться в кадастровую палату или в ближайший МФЦ. Через 10 рабочих дней вам выдадут кадастровый паспорт на оформленный земельный участок.

Затем нужно будет оформить право общей долевой собственности в Росреестре. Это можно сделать, обратившись в Росреестр лично, подав документы в электронном виде на официальном сайте или посетив МФЦ.

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность заявителя + документ, подтверждающий полномочия заявителя (это протокол общего собрания, где принято соответствующее решение, нотариальная доверенность);
• постановление об утверждении схемы расположения участка, которое вам выдал муниципалитет;
• технический паспорт многоквартирного дома (можно взять в управляющей организации);
• кадастровый паспорт участка;
• квитанция об оплате госпошлины,
• протокол общего собрания собственников жилья с решениями об оформлении придомового земельного участка и о выделении долей в праве общей долевой собственности на участок;
• межевой план, который вам выдал кадастровый инженер,
• документы, подтверждающие право собственности на помещение — для всех собственников в МКД.

Екатерина Польшина

Как приватизировать придомовую территорию в многоквартирном доме?

Вы можете приватизировать придомовую территорию возле многоквартирного дома, чтобы распоряжаться ею по усмотрению всех жильцов: обустроить детскую площадку, поставить ограждение и шлагбаум. Также можно сдавать в аренду часть общедомового имущества и получать от этого прибыль.

Я юрист и в этой статье я расскажу, как приватизировать придомовой участок возле многоквартирного дома в 2022 году, и что для этого нужно. Также вы узнаете обо всех плюсах и минусах приватизации, правах и обязанностях собственников жилья после оформления территории в общую собственность.

Особенности приватизации

В новых домах придомовая территория и без приватизации принадлежит всем собственникам квартир по праву общедолевой собственности (ст. 36 Жилищного кодекса). Но если многоквартирный дом (далее – МКД) сдан до 2005 года, есть вероятность, что участок придомовой территории не сформирован, и его можно поставить на кадастровый учет и оформить в общую собственность.

Приватизация – это общее понятие. Придомовую территорию можно только бесплатно оформить в общедолевую собственность жильцов. Под приватизацией же обычно подразумевается безвозмездное получение жилья от государства или муниципалитета, если люди в нем проживают по договору социального найма (ст.

2 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации…»). Также по законодательству можно приватизировать муниципальное или государственное имущество, в том числе и земельные участки (ФЗ от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного…»).

Какая придомовая территория может быть оформлена в общедолевую собственность владельцев жилья:

• парковки;
• детские и спортивные площадки;
• элементы озеленения и благоустройства;
• земля, на которой построен МКД;
• участки, на которых находятся котельные и подстанции;
• иные объекты инфраструктуры.

Что приватизировать нельзя

Собственники не могут приватизировать земельные участки, занятые улицами, проездами, автодорогами, скверами, бульварами, водными и другими объектами общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Объясню наглядно. Если возле вашего дома есть детская площадка, клумбы и дорога для проезда по двору, эту территорию вы можете приватизировать. Потом можно поставить ограждение и шлагбаум, чтобы к вам не заезжали посторонние. Если за клумбой сразу расположена автодорога, граница участка при приватизации будет заканчиваться клумбой.

Использование земельного участка при доме

Есть текст Правил по содержанию имущества в домах с большим количеством квартир, там подробно говорится о том, из чего состоит придомовая территория любого объекта:

• Это любые объекты, без которых нормальная эксплуатация дома становится невозможной;
• Тепловые пункты;
• Трансформаторные подстанции;
• Пожарные проезды;
• Коллективные автостоянки и сушилки для белья;
• Площадки для отдыха детей, занятий спортом;
• Элементы, участвующие в благоустройстве и озеленении;
• Участок земли с возведённым строением.

Собственники не имеют права ограничить доступ к земле, расположенной вокруг дома.

Возможно лишь оборудование платной стоянки, размещение рекламных щитов, передача части площади в аренду.

Деньги от этих действий можно использовать на общедомовые нужды.

Только на общем собрании жильцы могут решить, для чего именно будет использоваться тот или иной объект.

Основное и самое распространённое назначение – установка ограждающих столбиков, обустройство парковок, высадка деревьев, строительство развлекательных площадок.

Полученная прибыль тоже должна распределяться коллективно.

Процесс оформления участка в собственность

Перед началом процедуры рекомендуется подробно изучить существующие нормативные акты.

Основываться можно на законах Федерального Закона от 29 декабря 2004 года, его 6 статье; на статьях 36-44 того же закона. И ещё брать за основу допускается 36 статью, входящую в текст ЖК РФ;

Очень важный второй этап – сбор жильцов на общем собрании. На нём и проводится голосование по данному вопросу.

Голосование состоится, если удастся набрать больше половины положительных голосов, включая управляющих. На этом собрании нужно выбрать лицо, на которого оформляется собственность, разобраться со всеми нюансами по оформлению документов;

В землеустроительную организацию обращаются все в качестве собственников квартирных помещений.

У каждого субъекта РФ есть отделение данной государственной службы.

В заявлении должна быть указана просьба, касающаяся формирования соответствующего участка;

Один из самых важных вопросов, связанных с оформлением – принятие решения. При этом каждый субъект нашей страны отличается своими особенностями процедуры.

Лучше всего прибегнуть к помощи профессиональных юристов.

Статья 16 в ФЗ от 2004 года, 29 декабря, станет основной опорой;

Регистрация права собственности проходит в порядке, строго установленном законом.

Сведения о правах на недвижимое имущество обязательно должны присутствовать в едином реестре;

Благоустройство и некоторые ограничения

Можно оградить придомовую территорию, но так, чтобы не возникало серьёзных препятствий для проникновения в сам дом, во двор. Иначе обслуживающая компания не сможет получить доступ к инженерным коммуникациям. Возникнет необходимость в демонтаже забора.