Как найти покупателя на долю в квартире

В статье разберем, какие возможны риски и как их минимизировать.

В России есть три типа собственности — индивидуальная, общая совместная и общая долевая.

Индивидуальная — это когда права на имущество принадлежат конкретному человеку. Общая совместная собственность регистрируется на супругов, в этом случае доли не выделяются. А общая долевая собственность появляется, когда собственников у одного объекта недвижимости несколько и у каждого есть своя, четко определенная доля.

Понятие общей долевой собственности и основания ее возникновения регулирует ст. 244 ГК РФ.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человек на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности.

Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.

Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:

1. доля жилого дома;
2. доля в квартире;
3. комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.

Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный жилой объект недвижимости. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей. Об этом расскажем далее.

Так в договоре прописывается доля в праве собственности каждого из троих собственников квартиры

Зачем вообще покупать долю

Два основных преимущества покупки доли — это:

• низкая стоимость (доля в квартире стоит дешевле, чем квартира целиком);
• возможность регистрации по месту жительства (иногда нужна только прописка , и в этом случае покупка доли — неплохой вариант).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Но сделкам с квартирными долями присущи особенности. Расскажем о них подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено.

В таком случае, если собственники не являются родственниками, то квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их.

Нужно понимать, что сама по себе такая перепланировка незаконна, а в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно вид собственности предлагает продавец, можно:

на портале Росреестра по адресу квартиры. Сверьте ее с описанием квартиры в документах — нет ли расхождений, например в недавнем правоустанавливающем договоре речь идет о доле в праве, а сейчас вам продают квартиру как отдельное помещение. В этом случае стоит поинтересоваться основанием такого изменения. Если все переоформлено законно, то и правоустанавливающий документ должен быть другим, например новый технический паспорт или решение суда.
1. Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, по которому можно заказать выписку, — в ней будет информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля выделенная, то будет указано, что это комната.
   Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра

Пример выписки из ЕГРН с долевой собственностью

1. Если есть сомнения, посмотрите планировку квартир на других этажах этого же дома. Это можно сделать в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь аналогичных квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с таким метражом, это повод для дополнительных вопросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре, то есть в виде комнаты, можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала нужно попробовать договориться с другими собственниками. Если переговорами вопрос не разрешился, то придется решать его через суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и при положительном исходе дела получить в суде решение о выделе.

С учетом решения суда это будут два жилых помещения с номером или обозначением, например с литерами А и А1.

Эти документы подаются на госрегистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате в ЕГРН каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целый объект, а не на долю.

Нужно понимать, что в некоторых случаях выделить долю в натуре нельзя. Например, когда доля собственника незначительна — меньше размера комнаты в квартире. Еще важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире считают пропорционально своей доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Пример решения суда о разделе частного дома в натуре

При выделенной доле в свидетельстве о праве собственности будет указана отдельная комната

Продавец обязан известить других собственников о продаже доли

По закону перед продажей своей доли продавец должен предложить выкупить ее другим собственникам квартиры. Для этого он письменно извещает их о деталях планируемой продажи, включая цену сделки. Это называется преимущественным правом покупки доли.

Извещения о продаже доли продавец должен отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Условия выкупа должны быть одинаковыми для всех потенциальных покупателей. Завысить в уведомлении цену, чтобы потом продать эту долю третьему лицу дешевле, не получится. Такое случается при разводе, когда один из собственников не хочет продавать свою долю бывшему супругу. Нужно понимать, что это повод для оспаривания сделки.

Другие владельцы квартиры в течение месяца должны ответить на предложение. Они могут либо принять условия сделки, либо отказаться от нее. Если ответа нет, то это считается отказом. Но тут важно убедиться, что предложение ими получено. Если все собственники письменно откажутся от сделки, то можно продавать долю, не дожидаясь истечения месяца.

Если число сособственников объекта недвижимости более 20, то о продаже доли можно известить через личный кабинет Росреестра — это бесплатная услуга. Этот способ удобен, например, для владельцев машино-мест в долевой собственности или долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Какой есть риск. Продавец может:

• не известить других собственников;
• отправить извещения по неправильным адресам;
• подделать подписи других собственников на отказе;
• указать в извещении другую цену, не ту, что предлагает вам.

Любые нарушения порядка направления уведомлений или нарушение прав других собственников приведут к тому, что они могут в будущем оспорить сделку через суд.

Как проверить

• Убедитесь, что у продавца есть отказы других собственников, либо проверьте, отправлены ли им извещения о продаже доли. Отследить отправления можно по трек-номеру — требуйте его у продавца, чтобы убедиться в том, что они дошли до адресатов и были получены.
• Проверьте сами условия во всех извещениях и сравните их с условиями будущей сделки. В извещении должны быть указаны: описание продаваемой недвижимости, цена, дата предполагаемой сделки купли-продажи.
• Договоритесь с продавцом, чтобы все извещения отправлялись через нотариуса, так как в любом случае сделка с долей будет в нотариальной форме.
• Если возможно, лично опросите других собственников об их намерениях.

• Сохраните все документы: копию предложения продавца другим собственникам и их письменные отказы или квитанции об отправке извещений. Эти документы понадобятся для подписания договора, а также при регистрации права собственности на долю.

Так выглядит согласие на продажу и отказ от преимущественного права покупки доли. Источник

Сделка по продаже доли должна всегда заверяться нотариусом

По закону все сделки с продажей доли недвижимости должны проходить через нотариуса. Если продавец предлагает совершить сделку купли-продажи доли в простой письменной форме, то стоит отказаться от покупки — это риск потерять часть денег. Дело в том, что сделку в письменной форме на регистрацию не примут.

И если продавец к этому времени уже получит часть денег, то их возврат может быть затруднен, и придется обращаться в суд. Поэтому проводите сделку купли-продажи части квартиры только в нотариальной форме.

Что нужно знать

Начинать процесс продажи доли в квартире нужно с её выделения. Можно выделить долю в натуре, как отдельное помещение, или как процент от общей площади. Минус второго варианта в том, что такая доля физически не отделена от остальных. По сути, продаётся право проживания и использования квартиры наравне с другими её владельцами.

Поэтому большинство людей старается выделить долю в натуре. Это возможно, если количество собственников равно количеству комнат в квартире, а также есть физическая возможность перепланировки жилья так, чтобы выделенные доли имели отдельные входы. Тогда за каждым можно закрепить конкретную комнату и обозначить это в правоустанавливающих документах.

Но на практике, в типовых многоквартирных домах, такое выделение доли в натуре невозможно физически.

Процесс деления квартиры на доли отражается в соглашении её владельцев. Но, например, однокомнатную квартиру на доли в натуре разделить невозможно. Она делится по квадратным метрам. В свидетельстве о собственности указывается процентная или дробная часть общей площади.

После этого можно переходить к продаже доли. Особенностью этого процесса в сравнении с продажей всей квартиры является наличие у других собственников квартиры приоритетного права на её покупку.

Продавать долю третьему лицу можно только после отказа других собственников от её покупки. Бывают случаи, когда они не собираются покупать долю, но препятствуют её продаже тем, что не дают своевременный ответ. Но эта разрешимая проблема.

Основные аспекты

Сама долевая форма собственности на квартиру может возникнуть в силу различных обстоятельств:

• При приватизации квартиры всеми её жильцами. В таком случае каждый из них может выделить и закрепить в личной собственности долю в квартире.
• При получении доли в дар.
• При получении квартиры по наследству несколькими наследниками.
• При покупке доли.
• При разделе имущества во время развода.

Поскольку квартиру обычно невозможно разделить на несколько обособленных помещений, то сам факт выделения доли имеет только юридическое значение. Владельцы долей могут пользоваться квартирой, не нарушая интересы друг друга.

Это же влечёт сложности с продажей доли, так как остальные собственники должны согласиться на её передачу другому человеку.

Стороны соглашения

Купить долю в квартире может любой человек. Продать её может только её официальный владелец. При этом, поскольку остальные собственники квартиры могут быть против покупки жилья посторонним, законом предусмотрен порядок преимущественного выкупа доли ими.

Для этого нужно уведомлять всех владельцев о желании продать свою долю. Уведомления стоит рассылать письменно, чтобы иметь доказательства выполнения данного требования законодательства. Если в течение месяца ответ не последовал, значит, остальные собственники от права покупки отказались.

Если же сразу несколько из них захотели купить долю, то продавец сам выбирает кому её продавать.

Законодательная база

Для определения формы собственности и порядка её продажи используются статьи ГК РФ №244 и 250.

Статья 244 определяет возможность продажи долевой собственности с выделением долей и без такового. 250-я статья устанавливает преимущественное право покупки доли остальными собственниками.

Помимо того, что отправленные им уведомления должны быть оформлены письменно, в них необходимо указать цену продажи. И важно, чтобы даже в случае отказа других собственников от покупки, эта цена была установлена и для стороннего покупателя. Если же она будет снижена, то процесс уведомления и ожидания ответа нужно повторить.

Если собственников не уведомили, то с того момента, как они узнают о переходе прав собственности на долю третьему лицу, они могут обращаться в суд в течение трёх месяцев. Как правило, такие иски удовлетворяют и сделку продажи доли в квартире признают неправомерной. Но сделка не отменяется, просто права переходят к истцу.

То есть он использует своё право преимущественной покупки, которого продавец его пытался лишить.

Статьи ГК РФ №554-556 определяют составление договора купли-продажи и передаточного акта. Требования к этим документам едины и не отличаются в случае продажи доли в квартире.

Согласно 218 Федеральному закону, принятому в 2015 году, сделки купли-продажи доли в квартире нужно обязательно заверять у нотариуса.

Заканчивается процесс продажи регистрацией прав собственности нового владельца в Росреестре, где ему выдадут выписку из ЕГРН.

Пошаговая инструкция

Чтобы избежать риска признания сделки недействительной, нужно последовательно выполнять нормы закона:

• Обсудить со всеми собственниками продажу доли. Если кто-то из них решит сразу её купить, можно готовиться к сделке. В ином случае необходимо доказательство письменного уведомления собственников. Поэтому нужно разослать такие уведомления и дождаться ответа, либо истечения сроков, отведённых законом на такой ответ. Почему нельзя полагаться на устный ответ? Потому как это лишит продавца доказательств выполнения требований закона. И в будущем кто-либо из собственников может попытаться признать сделку недействительной.
• После соблюдения этих требований можно начать искать покупателя.
• Когда он найден, нужно собрать все документы для продажи и подготовить догов купли-продажи.
• Подписание договора, его заверение нотариусом, составление акта приёма-передачи доли.
• Регистрация покупателем прав собственности в Росреестре.

Часто именно первый этап отнимает больше всего времени, хотя и поиск покупателя также дело непростое. Тем более, что покупка доли в квартире имеет немало минусов именно из-за наличия там других собственников.

Перечень необходимых документов

Для заключения сделки необходимо подготовить:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Выписка из ЕГРН о размере доли продавца, которая подтверждает его право собственности.
• Документы, на основании которых эта доля квартиры перешла в собственность продавца.
• Кадастровый и технический паспорт квартиры.
• Письменные отказы собственников от преимущественного права покупки доли.
• Заверенное нотариусом согласие супруги на продажу доли (если она считается совместно нажитым имуществом).

После сбора всех документов составляет сам договор купли-продажи. В нём нужно указать:

• Данные сторон.
• Описание предмета сделки: кадастровый номер, адрес квартиры и доля в ней, выставленная на продажу.
• Стоимость доли.
• Перечень лиц, которые имеют право проживать в квартире после её продажи.
• Порядок расчётов.
• Права и обязанности сторон.
• Указание о передаче доли по соответствующему акту.
• Подписи сторон.

Кроме этих обязательных пунктов договора, участники сделки вправе подробнее описать условия её заключения.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников?

Бывают случаи, когда собственники долей не хотят допустить продажи одной из них постороннему лицу, но и сами её не выкупают. Для того, чтобы в такой ситуации избежать риска признания сделки ничтожной по заявлению одного из них, можно передать долю в порядке дарения. Но дарение должно быть безвозмездным.

Поэтому если оно лишь прикрывает сделку купли-продажи и другие собственники смогут это доказать в суде, то сделка будет аннулирована.

Другой вариант – указание более высокой цены доли в уведомлениях остальных собственников квартиры. Но и в договоре продажи третьему лицу должна быть указана эта сумма. И именно с этой суммы продавец будет выплачивать 13-процентный налог.

Ещё один вариант – получение займа от покупателя. Под залог займа продавец отдаёт долю в квартире. Соответственно, по истечении срока займа, доля переходит в собственности кредитора.

Нужно понимать, что все эти методы условно законны. Если остальные собственники смогут доказать мнимый характер таких сделок, то суд их аннулирует.

Если второй собственник против

Бывают ситуации, в которых против продажи выступает только один из собственников, либо когда их всего два, и один не соглашается на продажу. При этом он может просто не принимать уведомление, затягивая сроки продажи. Любые судебные разбирательства в процессе продажи доли будут отпугивать покупателей.

Но без судебных разбирательств в таком случае не обойтись. Суд оценит обстоятельства дела, величину доли, наличие у владельца другого жилья и т.д. Бывают случаи, когда суд обязывает продать долю в квартире другим дольщикам, если они могут её выкупить.

Если недвижимость приватизирована

Права собственности на приватизированную квартиру идентичны другим видам долевого владения. Во время приватизации квартира переходит в общую собственность, но сами владельцы могут выделить доли. Эти доли они смогут дарить или продавать друг другу, а при отсутствии у них желания купить – другим лицам.

Если во время приватизации кто-либо из жильцов квартиры отказался участвовать в этой процедуре, то его доля поровну делится между остальными. При этом отказаться от доли в пользу другого собственника нельзя, можно только продать или подарить эту долю.

Также нужно учитывать, что у отказавшегося участвовать в приватизации жильца квартиры остаётся пожизненное право проживания в ней. Его согласие на продажу доли в такой квартире или всей квартиры не нужно, но и выписать его из неё не получится.

В остальном продажа приватизированной квартиры происходит по тем же правилам, что и любой другой недвижимости, на которую оформлены права собственности.

Возможна ли сделка с несовершеннолетним?

Если ребёнок является собственником квартиры, то в сделках по её продаже обязательно будут участвовать органы опеки и попечительства. Они следят за тем, чтобы права ребёнка не были ущемлены. Для получения разрешения органов опеки нужно предоставить доказательства того, что после продажи этой квартиры, ребёнок получит новое жильё, не уступающее по параметрам старому.

Нужно учитывать и стоимость старой и новой квартиры. Например, при продаже квартиры в Москве и покупке в Подмосковье, органы опеки скорее всего потребуют увеличения доли ребёнка в собственности в соответствии со стоимостью его доли в московской квартире.

Если же он не является владельцем, а только прописан в квартире вместе с родителями, то участие органов опеки необязательно. Но нужно перед продажей прописать ребёнка в другой квартире. В возрасте до 10 лет ребёнок должен быть прописан хотя бы с одним из родителей, с 10 до 14 – с близкими родственниками, после 14 – в любой квартире.

Если пока нового жилья для ребёнка не купили, то нужно открыть на его имя специальный счёт в банке, куда и будут перечислены деньги от продажи квартиры, в которой он был собственником.

Сама сделка оформляется родителями или опекунами (если ребёнку нет 14 лет) и самим ребёнком, если он старше 14 лет. Но и в этом случае родители или опекуны должны заверить договор купли-продажи собственной подписью.

Уведомление о намерении продажи

В уведомлении других собственников нужно указывать:

• Цену доли.
• Её описание.
• Порядок расчётов.

При вручении уведомления лично нужно брать расписку о его получении или вручать документ при свидетелях. В ином случае можно отправить почтой, заказным письмом.

Это очень важно, так как именно расписка или почтовое уведомление об отправке будут доказательством соблюдения закона продавцом доли в случае, если остальные собственники захотят оспорить сделку в суде.

Также можно уведомить собственников в Интернете, через сайт Росреестра. Такой способ защищает от возможности оспаривания сделки в последующем. Публикация бесплатна, но нужно соблюсти требования:

• Указать данные продавца.
• Вид объекта и его кадастровый номер.
• Адрес объекта.
• Стоимость доли.

Недостаток такого способа уведомления в том, что его смогут увидеть все, так как сайт Росреестра не предполагает системы приватности для такого уведомления.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

Долевая собственность на квартиру возникает при разделении совместно купленного жилья супругами, выделении части третьим лицам (детям), распределении наследственного или приватизированного имущества. Вопрос, можно ли продать долю в квартире, нередко встает при изменении личных ситуаций. Например, при разводе супругов или при желании одного из наследников выкупить доли другого.

Краткая инструкция, как продать долю в квартире и какие документы нужны для продажи доли в квартире :

1. Определение самой доли совладельца.
2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

1. Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
2. Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.
3. Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
4. Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу.

Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли.

При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю. Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене.

Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Как заставить продать долю?

На вопрос отвечает С уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)

Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой. Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.

Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.

Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.

Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀

Что сказал по этому поводу Верховный суд

Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀

По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀

Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.

Продажа доли квартиры по шагам в 2022 году

Отчуждение недвижимого имущества, находящегося не в единоличном управлении обладает некоторыми особенностями, которые могут повлиять на сложность процесса и его сроки. Чтобы понимать, как продать долю в квартире с соблюдением всех процессуальных норм, нужно разобраться, что представляет собой идеальная доля и знать нюансы процедуры перехода собственности. Продажа доли квартиры второму собственнику, продажа доли в приватизированной квартире, какой налог от продажи доли в квартире нужно будет уплатить, можно ли продать долю в квартире банку обо всем этом и многом другом вы узнаете далее.

Важные нюансы долевой собственности

Наличие доли не говорит еще о владении определенной частью жилья. Это понятие свидетельствует лишь о праве. Проще говоря, делится право владения, а не площадь.

Если планировка позволяет, владельцы могут по общей договоренности формально распределить между собой комнаты. При этом кухня, коридор, санузел остаются общими местами пользования. Все коммунальные платежи распределяются между сособственниками в одинаковых размерах, не зависимо от того, какой метраж занимает то или иное лицо.

Продажа квартиры долевой всеми собственниками возможна двумя способами – заключением единого договора или нескольких. Последний вариант встречается тогда, когда сособственники проживают на большом расстоянии друг от друга, либо не общаются и не имеют желание давать доверенность кому-либо на совершение действий по продаже доли от его имени. Ситуация с несколькими договорами не выгодна финансово, так как придется каждому продавцу уплатить государственный налог от продажи.

Отчуждение долевой недвижимости усложняется, если только один из всех сособственников принял решение продать долю в квартире. Совладельцам этот вариант может прийтись не по душе, поэтому установлено первоочередное их право на покупку.

Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Продажа доли в квартире третьему лицу проходит в нотариальной форме. Но официальной регистрации предшествуют предварительное утверждение условий сделки. Оговаривается окончательная цена, вопросы, касающиеся оплаты государственной пошлины, услуг нотариуса и других сопутствующих расходов.

Заключается предварительное соглашение с указанием сроков заключения сделки.

Подготовка к совершению сделки

На стадии подготовки к продаже долей в квартире нужно собрать предусмотренные законодательством документы своими силами или обратившись к риэлтерскому агентству. Во втором варианте последует договор о предоставляемых услугах. Также необходимо нотариально заверить доверенность на риелтора получать от имени хозяина нужную документацию.

Пакет документов для продажи доли в квартире вмещает:

• документы, подтверждающие личности участников сделки;
• официальная бумага, устанавливающая право собственности;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• выписка из единого государственного реестра недвижимости;
• документация из БТИ;
• согласие остальных долевых совладельцев, нотариально заверенное.

Если одним из совладельцев продаваемого имущества является несовершеннолетнее лицо, необходимо предоставить официальное разрешение органов опеки. Это же касается лиц с ограниченной дееспособностью. Чтобы подготовиться надлежащим образом, стоит проконсультироваться со специалистом государственного органа регистрации, что нужно для продажи доли в квартире, иногда возникают дополнительные требования для разных индивидуальных случаев.

Регистрация перехода права собственности

Порядок регистрации отчуждения долевой собственности многогранно оговорен ГК и Федеральным законом. Участники выбирают удобный способ обращения к компетентному уполномоченному ведомству – через службу Росреестра или через систему МФЦ. Разница будет отличаться в сроках регистрации. В первом случае – 7 дней, а во втором – 10 дней.

Регистрационный орган, принимающий документы, выдает заявителям расписку с проставленной датой получения оформленных документов. Регистрации предшествует обязательное составление гражданского договора купли продажи доли в квартире нотариальным органом. За оговоренный законом период, регистрационные службы проводят все действия, предусмотренные их полномочиями, и вносят данные о переходе права собственности в единый государственный реестр недвижимости.

Ответы на частые вопросы

База законопроектов, регулирующих отношения, возникающие из продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, достаточно сформирована. Несмотря на это, некоторые вопросы требуют, зачастую, детального уточнения.

Нужен ли нотариус

Продажа долевой собственности в квартире не возможна без нотариуса, начиная с того, что ним заверяется само выделение доли. Сделки, касающиеся перехода собственности, включая договор купли продажи доли в квартире, требуют нотариального подтверждения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребенка

Достаточно сложным остается вопрос, когда совладельцем продаваемой доли в квартире является ребенок. Одним из главных фигурантов такой сделки будет выступать орган опеки, дающий свою резолюцию. При этом нужно предоставить документы, подтверждающие, что ребенок получит во владение иную площадь, не уступающую продаваемой.

Отчуждение доли несовершеннолетнего и приобретение для него новой жилплощади – две операции, которые происходят одновременно. Дети старше 14 лет становятся самостоятельными участниками процесса с согласия родителей.

Каковы особенности продажи долей в приватизированной квартире

Когда жилое помещение приватизируется всеми, зарегистрированными на его площади жильцами, оно становится их совместной собственностью, где каждому отведена равноценная часть. Схема, как правильно продать приватизированную квартиру с долями включает три основных этапа:

• извещение сособственников;
• составление договора купли продажи доли квартиры;
• регистрационная процедура.

Промежуточные процедуры, позволяющие продать долю в приватизированной квартире, направлены на сбор соответствующей документации. Если другие собственники всячески препятствуют выделению части совместного приватизационного жилья, владелец решает вопрос через судебные органы.

Как продать приватизированную квартиру с долями вы узнаете в следующем посте.

Как оформить продажу доли в квартире между родственниками и в чем разница с процедурой продажи третьему лицу

Некоторые важные моменты имеет продажа доли в приватизированной квартире, когда одним из совладельцев является родственник. Родственному лицу предоставляется возможность приобрести выставленную на торги часть недвижимости, когда от нее откажутся остальные сособственники. Продажа исключается между супругами, отчуждение происходит путем дарения или же составления брачного договора, прописывающего условия раздела.

Например, сделка, когда муж продает жене свою часть, будет не совсем законной.

При продаже доли квартиры другим родственникам составляется акт приема денежных средств, чтобы сделку нельзя было рассматривать, как фиктивную. Налоги платятся на общих основаниях.

Как платить налог с доходов от продажи доли в квартире

Установленный налог от продажи доли в квартире равен 13%. Он не начисляется, если сумма средств, вырученных от продажи меньше 1 млн рублей, т.е. налогообложению подлежит сумма свыше миллиона. Не взимается налог в случае, когда квартира состояла в собственности от 3 лет и более.

Как приостановить продажу долей

Продавец, равно как и покупающий, имеют право приостановить на срок до 1 месяца продажу. Приостановка до 3 месяцев может иметь место, если регистратор усомнится в подлинности документов. Регистрация приостанавливается также, если документы для продажи доли в квартире не содержат письменного отказа соседей от покупки, когда не истек месячный срок с момента их уведомления.

Как выделяется доля при продаже и как ее оценить

Выделить долю можно по мирному согласию всех собственников (существует специальный образец письменного оформления) либо путем судовых решений. Как правило, она является одинаковой для всех владельцев. Расчет производится пропорционально площади и количеству жильцов: если сособственников двое, каждому будет принадлежать половина, если трое – 1/3 и так далее.

Стоимость продаваемого долевого имущества устанавливается самостоятельно (опираясь на рыночную стоимость подобных объектов), либо с привлечением независимого оценщика, действия которого помогут выгодно продать долю в квартире. Во втором варианте, понадобится составление соглашения по экспертной оценке.