Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи

Распространение коронавирусной инфекции COVID-19 спровоцировало массовые нарушения договорной дисциплины, срывы поставок продукции и просрочку исполнения контрактов. В то же самое время коронавирус поможет бизнесу избежать ответственности за неисполнение договоров. Но только при определенных обстоятельствах. Рассказываем.

Неисполнение обязательств из-за коронавируса

Повсеместное распространение инфекции коронавируса внесло свои коррективы буквально во все сферы жизни, включая экономику и бизнес. Предпринимаемые государствами меры по профилактике и борьбе с пандемией неумолимо приводят к созданию барьеров для внешнеэкономической деятельности и, как следствие, ограничению свободы торговли внутри страны.

Закрытие государственных границ, запреты на ввоз и вывоз отдельных групп товаров, свертывание производств, введение режима нерабочих дней, временное закрытие предприятий из-за карантина, перевод сотрудников на режим удаленной либо неполной занятости — вот далеко не полная картина экономического мира в свете коронавируса.

Разумеется, ничего хорошего для бизнеса все это не сулит. И если ситуация с коронавирусом затянется, то, по прогнозам Торгово-промышленной палаты, около 3 млн предпринимателей могут попросту закрыть свой бизнес уже через пару месяцев.

Не последнее место в закрытии предприятий могут сыграть договорные неустойки и штрафы, которые бизнес вынужден платить за срыв поставок и затягивание сроков исполнения контрактов вследствие закрытия границ и введения других профилактических мер. Поэтому сейчас перед бизнесом остро стоит вопрос об освобождении от ответственности за неисполнение обязательств по причинам, обусловленным коронавирусом и его последствиями.

По действующим правилам организация и ИП могут быть освобождены от штрафов и неустоек при так называемых форс-мажорах, то есть обстоятельствах непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Обычно в договорах прописывается условие о форс-мажоре. Но можно ли применять данное условие к пандемии коронавируса, для многих остается непонятным. Давайте разбираться.

Является ли коронавирус форс-мажором

В соответствии со ст. 401 ГК РФ форс-мажор — это обстоятельства, которые затрудняют или делают невозможным надлежащее исполнение договорных обязательств. При этом такие обстоятельства должны отвечать двум обязательным признакам:

• быть чрезвычайными;
• быть непредотвратимыми.

Чрезвычайность — это нестандартность и исключительность обстоятельства. Поэтому чрезвычайным признается только то обстоятельство, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Непредотвратимость — это невозможность избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Исходя из вышесказанного, коронавирус, а точнее его последствия, представляют собой типичные случаи чрезвычайных обстоятельств непреодолимой силы, которые на практике помогут избежать ответственности за нарушение обязательств. Последствия коронавируса обладают всеми характерными чертами форс-мажора:

• носят чрезвычайный характер и не могли быть заранее предугаданы/запланированы контрагентами сделок. Еще некоторое время назад о коронавирусе вообще мало кто знал и никакой его опасности мы не представляли;
• не зависят от воли сторон сделки и не могут быть ими устранены. Если государство, с территории которого поставляется оговоренная в контракте продукция, закрывает свою границу, организации-поставщики повлиять на это никак не могут.

Следовательно, если участник сделки докажет, что нарушил договор именно по причинам, связанным к коронавирусом (закрытие государственных границ, введение карантина, приостановление производства контрагентов, закрытие поставщиков и т. д.), штрафов и неустоек можно будет избежать.

Сразу отметим, что сам по себе коронавирус форс-мажором в суде считаться не будет. Форс-мажором будет считаться то или иное последствие коронавируса, которое объективно препятствует или делает невозможным исполнение сделки.

Позиция Верховного Суда по признанию коронавируса форс-мажором

Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 21.04.2020 № 1 признал, что распространение коронавирусной инфекции само по себе не может быть признано форс-мажором , освобождающим от ответственности за неисполнение обязательств.

Форс-мажором могут признаваться только принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению распространения коронавируса, а также временные правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. К мерам, имеющим признаки форс-мажора, относятся:

• запрет на передвижение транспортных средств;
• ограничение передвижения физических лиц;
• приостановление деятельности предприятий и учреждений;
• отмена и перенос массовых мероприятий;
• введение режима самоизоляции граждан и т. п.

Все перечисленные меры могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлена причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При этом признание антивирусных мер, принимаемых властями, форс-мажором зависит от типа осуществляемой организациями/ИП деятельности, условий ее осуществления, а также региона, в котором действует организация/ИП.

Понятно, что если в регионе осуществления предпринимательской деятельности не было введено никаких ограничительных мер, то организации и ИП, нарушившие договорные обязательства, не вправе ссылаться на коронавирус. И наоборот — если договор не был исполнен, например из-за отмены массовых мероприятий или приостановления работы предприятия, то организация и ИП могут избежать ответственности за нарушение обязательств, сославшись на форс-мажор.

То же самое касается и финансовых трудностей, которые сейчас испытывают многие предприятия.

ВС РФ отмечает, что отсутствие у должника необходимых денежных средств не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Но если отсутствие денег вызвано, например, запретом деятельности, установлением режима самоизоляции и т. п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств в связи с форс-мажором.

Внешнеторговые сделки и международные договоры

По действующему законодательству обстоятельства форс-мажора по всем внешнеторговым сделкам и международным договорам сейчас свидетельствует Торгово-промышленная палата РФ (ст. 15 Закона РФ от 07.07.1993 «О торгово-промышленных палатах в Российской Федерации»).

Чтобы при неисполнении обязательства ссылаться на форс-мажор, возникший по причине коронавируса, организация и ИП должны получить в ТПП соответствующий сертификат о форс-мажоре.

Сертификат оформляется и выдается ТПП на основании письменного заявления заинтересованного лица. В заявлении нужно указать реквизиты и предмет заключенного договора, обязательства заявителя по данному договору, порядок и сроки их исполнения, а также событие, которое заявитель считает обстоятельством форс-мажором, препятствующее надлежащему исполнению указанных обязательств.

• свидетельство о регистрации заявителя и постановке его на налоговый учет;
• сам договор, содержащий форс-мажорную оговорку, предусматривающую обстоятельства, освобождающие стороны от ответственности;
• справку об объемах уже выполненных по договору обязательств;
• документы компетентных органов, подтверждающие события, на которые заявитель ссылается в заявлении в качестве обстоятельств непреодолимой силы.

Оформление сертификата о форс-мажоре осуществляется в течение десяти рабочих дней с даты регистрации в ТПП заявления и представленных документов.

Внутрироссийские договоры и соглашения

Что касается внутрироссийских договоров и соглашений, то их ненадлежащее исполнение также должно быть документально обосновано.

В качестве документального подтверждения неисполнения договора из-за последствий коронавируса могут служить разного рода принимаемые Правительством РФ, регионами и муниципалитетами указы, распоряжения и постановления, в той или иной степени временно ограничивающие свободу экономической деятельности по санитарно-эпидемиологическим основаниям. Например, таковым может считаться распоряжение городской администрации о приостановлении из-за коронавируса деятельности ТЦ, заведений общепита, предприятий торговли и так далее.

При этом отсутствие ограничительных мер со стороны властей уже не позволит ссылаться на объективную невозможность исполнения обязательств в целях освобождения от ответственности. Поскольку, как мы говорили ранее, сам по себе коронавирус не является основанием для нарушения условий контрактов и не влечет отмену ранее принятых на себя обязательств в части уплаты неустоек и штрафов.

Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости

Приобретение и продажа недвижимости всегда являлись для граждан делом ответственным и волнительным. Да и лица, осуществляющие профессиональную деятельность в сфере строительства и продажи недвижимости, не могут быть полностью застрахованы от наступления непредвиденных обстоятельств, препятствующих нормальному исполнению взятых на себя обязательств.

Гражданский кодекс РФ не раскрывает понятия «форс-мажор». Упоминание о непреодолимых обстоятельствах имеется в п. 3 ст.

401 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Чрезвычайность означает, что это обстоятельство не должно было наступить в конкретных условиях, не относится к жизненному риску. Непредотвратимость — что любой другой участник в той же ситуации не смог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Указанные выводы можно сделать, анализируя п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В соответствии с п. 9 указанного Постановления наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.

Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др.

Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен.

В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст.

381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

На обстоятельства форс-мажора иногда ссылаются застройщики, допустившие просрочку сдачи дома. Однако суды чаще признают указанные обстоятельства основанием снижения неустойки, нежели основанием полного освобождения застройщика от ответственности.

Так, по иску гр. М. к застройщику ЗАО «Ф.» решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 09.07.2015 по делу N 2-10421/2015 суд удовлетворил требования истицы частично.

В возражениях на исковое заявление ответчик ссылался на обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют застройщику завершить строительство, — подземные грунтовые воды, препятствующие продолжению строительных работ. Однако суд не учел это обстоятельство как освобождающее от ответственности, но неустойку за просрочку снизил.

Во-вторых, дальнейшее действие обязательства зависит от того, останется ли возможность исполнить его, когда обстоятельства непреодолимой силы отпадут. Если такое исполнение возможно, форс-мажор сам по себе не прекращает обязательство должника. При этом кредитор вправе отказаться от договора, если вследствие просрочки он утратил интерес к исполнению.

Если исполнение невозможно, то обязательство прекращается невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Указанные нормы о непреодолимой силе более применимы к сделкам купли-продажи недвижимости, исполнение по которым направлено на будущее, к сделкам, передача объекта по которым предполагается через определенное время, к договорам купли-продажи будущей вещи, к предварительным договорам купли-продажи. Если речь идет о простом договоре купли-продажи недвижимости, который стороны, если речь идет о физических лицах, часто подписывают непосредственно в органах Росреестра, и документы сдаются сразу же на регистрацию, вероятность наступления форс-мажорных обстоятельств, которые повлекут «аннулирование» такого договора, невысока. Кроме того, в настоящее время регистрации подлежит только переход права собственности по договорам, связанным с недвижимостью.

Сам по себе договор купли-продажи не регистрируется.

Однако уже заключенные договоры с зарегистрированным переходом права собственности по ним действительно могут быть «аннулированы» по различным основаниям.

Так, зарегистрированное право собственности может быть прекращено, а договор купли-продажи расторгнут по требованию одной из сторон, в частности, если другая сторона допустила существенное нарушение условий договора (подп. 1 п. 2 ст.

450 ГК РФ). Продавец может отказаться от договора купли-продажи недвижимости, если покупатель не вносит платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости либо отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст.

486 ГК РФ). Покупатель же может требовать расторжения договора, в частности, если продавец передал недвижимость, обремененную правами третьих лиц, передал недвижимость, не свободную от известных ему на момент передачи притязаний третьих лиц, которые впоследствии были признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст.

460 ГК РФ), отказывается передать проданную недвижимость (п. 1 ст. 463 ГК РФ), существенно нарушил требования к качеству недвижимости.

Так, гр. Б. обратился в суд с иском к ООО «М.» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование иска указал, что по заключенному договору купли-продажи недвижимого имущества Б. продал, а ООО «М.» приобрело в собственность объекты недвижимости, обязавшись перечислить указанные денежные средства на лицевой счет Б. в установленный сторонами срок.

Поскольку Б. не получил денежные средства за проданные объекты недвижимости, в предъявленном в суд иске было заявлено требование о расторжении заключенного между Б. и ООО «М.» договора купли-продажи имущества.

Решением Елабужского городского суда Республики Татарстан от 28.06.2017 по делу N 2-1112/2017 иск Б. удовлетворен, суд установил расторгнуть заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества и указал, что данное решение является основанием для прекращения права собственности ответчика и регистрации за Б. права собственности на указанное недвижимое имущество.

Случается, что квартира продается вместе с жильцами, о которых покупатель не знает и выселить которых не так-то просто. Указанное может являться основанием для признания сделки незаключенной. Так, правом постоянного бессрочного пользования квартирой обладают лица, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу одного из членов семьи.

Это право у них сохраняется и при переходе права собственности на недвижимость. А так как в органах Росреестра собственником квартиры значится один из членов семьи, в пользу которого отказались остальные, достоверно узнать о наличии таких жильцов до покупки недвижимости представляется затруднительным. Их права подтверждаются заявлением об отказе от права приватизации.

Указанное право не обязательно должно быть зарегистрировано в органах Росреестра, практика на этот счет неоднозначна.

Между тем, как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 02.07.2013 N 1033-О, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением. Такая позиция подтверждается судебной практикой. Решением Набережночелнинского городского суда по делу N 2-11576/2017 от 07.12.2017 Суд постановил в удовлетворении иска И.

к И.Г. о выселении, признании утратившими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать. В соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 24.03.2015 N 5-П бывшие члены семьи собственника, при приватизации отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования помещением при переходе права собственности.

С целью обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, п. 1 ст. 558 ГК РФ установлено требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением.

Соответственно, если указанные обстоятельства не были доведены до сведения покупателя, последний вправе признать сделку покупки недвижимости незаключенной и потребовать возврата уплаченных денежных средств.

Сделки купли-продажи недвижимости могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии с п. 1 ст.

167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, при признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной зарегистрированное право нового собственника может быть прекращено, а денежные средства (если сделка была возмездной) должны быть возвращены покупателю.

Распространены случаи, когда одна из сторон сделки либо иное заинтересованное лицо требуют признать сделку недействительной ввиду имеющегося психического заболевания у кого-либо из участников договора.

Может ли болезнь быть отнесена к обстоятельствам непреодолимой силы? Кто будет возмещать убытки, связанные с реституцией? Подобные иски подаются, в частности, на основании ч. 1 ст. 177 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Так, гр. М.

обратился в суд как заинтересованное лицо в интересах своего родственника (дарителя недвижимого имущества — третьего лица по делу) к ответчику (покупателю) с требованием о признании договора дарения земельного участка с жилым домом недействительным на основании п. 1 ст. 177 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки в виде прекращения зарегистрированного права собственности ответчика, признании права собственности на указанные объекты недвижимости за третьим лицом.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что третье лицо является пожилым человеком, плохо владеет русским языком, у него плохое зрение, сущности сделки он не понимал. Определением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан по делу N 2-1080/2017 от 02.11.2017 дело прекращено, стороны заключили мировое соглашение, по которому ответчик добровольно удовлетворил исковые требования.

Аналогичное дело рассматривалось Набережночелнинским городским судом. Но недействительной истец просил признать доверенность, на основании которой была продана квартира от его имени. Несмотря на то что указанная доверенность была удостоверена нотариусом, истец полагал, что выдавал он эту доверенность, находясь в болезненном состоянии, и не понимал в должной мере последствий своих действий.

Так, в соответствии с исковыми требованиями истец просил признать недействительными доверенность, договор купли-продажи квартиры, возвратить квартиру в прежних долях в собственность И., А. и Р., выселить из квартиры новых собственников, вселить в указанную квартиру истца. По делу была назначена судебная психиатрическая экспертиза, которая показала, что истец действительно не мог понимать значения своих действий в момент подписания доверенности.

При этом в квартире уже проживали новые собственники, в том числе несовершеннолетние дети, беременная женщина, был сделан ремонт, закуплена мебель. Новыми собственниками было заявлено встречное требование о признании за последними права пользования квартирой до полного исполнения продавцами своего обязательства по возврату денежных средств, полученных по договору купли-продажи квартиры, признании права на удержание и лишении продавцов доступа в квартиру на период до полного исполнения ими своего реституционного обязательства по возврату уплаченных денежных средств. Определением Набережночелнинского городского суда от 14.04.2018 по делу N 2-287/2018(2-11610/2017) производство по делу было прекращено в связи с заключением мирового соглашения.

Недействительной может быть признана сделка и на основании ст. 168 ГК РФ как не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. Так, прокурор Тукаевского района РТ подал заявление в защиту законных прав и интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования.

Сущность исковых требований заключалась в признании недействительной выписки из похозяйственной книги о наличии у А. права на земельный участок и, соответственно, признании недействительными всех сделок купли-продажи земельного участка, проведенных на основании этой выписки, коих к моменту подачи иска насчитывалось четыре, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде отмены государственной регистрации договоров купли-продажи земельного участка, а также обязании действующего собственника земли (по последней сделке в цепочке) возвратить земельный участок в государственную собственность. Последним собственником было заявлено встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем, на участке уже был построен дом, в котором постоянно проживала семья ответчика.

Решением Тукаевского районного суда Республики Татарстан по делу N 2-35/2017 от 30.03.2018 суд оставил исковые требования без удовлетворения, как основное, так и встречное.

В интересах всех добросовестных участников сделок купли-продажи недвижимости — стабильность гражданских правоотношений в сфере оборота недвижимости. Однако полностью избежать вероятности «аннулирования» (расторжения, признания недействительной, незаключенной) сделки, даже при условии зарегистрированного перехода права, затруднительно. Невозможно и заранее предусмотреть все возможные события, которые могут произойти после подписания договора, в том числе обстоятельства форс-мажора, не зависящие от воли сторон.

Договор купли-продажи – форс-мажорные обстоятельства как важный пункт при оформлении документов

От форс мажора в договоре купли продажи не застрахован никто. О том, как лучше прописать форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи, узнайте в нашем сервисе.

Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

Любая сделка, связанная с куплей или продажей имущества, оформленного в собственность, требует ответственности и основательного подхода к осуществлению своей задачи. Каждый из участников сделки преследует свои цели: продавец – продать имущество с большей выгодой, а покупатель – купить по приемлемой для его бюджета цене. Абсолютно все в этой ситуации пытаются извлечь для себя выгоду, поэтому для правильного оформления условий, порядка и фиксации прав и обязанностей, предусмотрен договор купли-продажи.

Имущественные права граждан основательно регулируются действующим законодательством в лице гражданского и семейного кодекса. Такой договор призван обеспечить надежность сделки, гарантировать каждому из участников соблюдение его прав, выполнение обязанностей. В нём прописываются условия сделки, денежная сумма, на основе которой будет происходить обмен материальными ценностями.

Большую роль в рамках данного соглашения играет пункт, где описаны обстоятельства, в ходе которых сделка может не состояться, либо договор может быть расторгнут.

Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи могут быть предусмотрены следующие:

• пожар;
• наводнение;
• цунами
• землетрясение;
• возникновение военных действий на территории страны;
• заболевание человека;
• дефолт;
• смерть одной из сторон.

Такие обстоятельства не зависят от воли человека и могут произойти в любую минуту, поэтому их наличие может повлиять на ход сделки.

Форс мажорные обстоятельства в договоре купли продажи – как правильно спрогнозировать их возникновение?

Людьми может продаваться и покупаться любое имущество, находящееся в их собственности. Поэтому необходимо понимать, что форс мажорные обстоятельства в договоре должны быть прописаны ориентировочно этого имущества. Если в качестве объекта продажи выступает недвижимость – квартира, дом, то форс мажором в договоре купли-продажи будут являться те ситуации, которые могут нанести ущерб этим объектам (пожар, потоп, даже неисправная система электричества).

Если предметом купли или продажи является транспортное средство, то такими обстоятельствами может считаться угон автомобиля, порча его внешнего вида третьими лицами. При грамотном составлении такого пункта договора необходимо учитывать все нюансы и особенности, а также ситуации, которые поневоле сторон могут произойти с имуществом.

Порядок решения вопроса купли-продажи при возникновении форс мажорных обстоятельств

Законодательство дает возможность гражданину в случае форс мажора найти оптимальный путь решения своей проблемы. Договор купли-продажи, где форс мажор прописан наиболее тщательно и детально, позволяет человеку получить чувство надёжности и гарантию правильного выхода из негативно складывающейся ситуации. При возникновении таких обстоятельств, их не считают исключительными, так как ни одна сторона договора не может предотвратить их наступление.

Одна из сторон, при наличии форс мажора, в соответствии с законодательством, должна уведомить другую о невозможности выполнить условия договора в течение 10 дней после наступления обстоятельств. На урегулирование ситуации обоим участникам сделки дается срок – 3 месяца, по прошествии которых, последствия должны быть устранены.

Этот пункт договора не может быть оспорен в судебном порядке, так как в нем нет объекта, относительно которого имеются разногласия участников купли-продажи. Самым лучшим решением вопроса считается отсутствие штрафов и других санкций при нарушенных условиях договора.

Многие граждане не имеют возможности получить или усвоить юридические знания для правильного оформления договора купли-продажи. Им может понадобиться помощь высококвалифицированного специалиста, имеющего опыт в оформлении документов для сделок с имуществом. Выбор консультанта по юридическим вопросам может занять какое-то количество времени и затраты сил на поиск, но к этому вопросу следует подходить осознанно, ведь правильно оформленный договор купли-продажи – залог успешной сделки!

Форс-мажор: какие условия и обстоятельства являются форс мажором в России?

Каждый предприниматель всегда пытается обезопасить свою фирму при заключении договоров с контрагентами. Компании осознают ответственность за невыполнение условий соглашения, и сегодня многие столкнулись с этой проблемой.

В условиях введения внушительного количества санкций со стороны западных стран многие вспомнили о таком юридическом инструменте, как форс-мажор – возникновение чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, которых нельзя ни предусмотреть, ни избежать. При появлении такого факта контрагент освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, если докажет, что их выполнение было невозможно.

Доказательство факта возникновения обстоятельств непреодолимой силы не освобождает партнера от выполнения обязательств перед контрагентом, а лишь переносит срок выполнения обязательств до того периода, пока форс-мажор не исчезнет.

Образец условий форс-мажора в договоре

Обычно при заключении договора стороны указывают обстоятельства непреодолимой силы, которые не позволяют выполнить условия сделки. В случае наступления форс-мажора действие соглашения приостанавливается до момента исчезновения этого обстоятельства.

Чтобы избежать разных толкований и судебных разбирательств, можно прописать в договоре ситуации, из-за которых могут сорваться договоренности, и определить порядок дальнейших действий.

Например, стороны могут ограничить в договоре ответственность только случаями умышленного нарушения обязательства. Партнеры также могут согласовать конкретные обстоятельства, наступление которых влечет освобождение от ответственности.

Помимо определения границ ответственности, в договоре можно предусмотреть порядок действий сторон при наступлении обстоятельств непреодолимой силы. В частности, компании могут указать в договоре конкретный срок уведомления о наступлении обстоятельств непреодолимой силы или включить обязанность о предоставлении подтверждения наступления таких обстоятельств.

При составлении договора в разделе форс-мажор целесообразно прописать:

• какие обстоятельства стороны согласны признать форс-мажором;
• когда и как стороны должны предупредить друг друга о наступлении форс-мажора;
• какие доказательства должны быть предоставлены для подтверждения форс-мажора;
• какие действия сторон и последствия влечет за собой форс-мажор, какие обязательства он снимает с каждого участника.

Можно ли считать санкции форс-мажором

Правительство и Торгово-промышленная палата РФ (ТПП) рассматривают вопрос признания санкций обстоятельствами непреодолимой силы, поскольку действующие положения Гражданского кодекса РФ не вполне допускают такую возможность.

Если санкции признают форс-мажором, бизнесу придется доказывать невозможность совершения обязательств из-за введенных ограничений. Такая мера принята во избежание злоупотребления законом.

Еще один нюанс: если договор был заключен уже после введения санкционных ограничений, это означает, что стороны приняли обязательства и уже не могут сослаться на форс-мажор. Также санкции не будут признаны форс-мажором для всех контрагентов. Компаниям нужно будет доказывать, как именно санкции воспрепятствовали исполнению обязательств по заключенным контрактам.

Что такое обстоятельства непреодолимой силы

Понятие обстоятельства непреодолимой силы прописано в Гражданском кодексе РФ – оно должно быть чрезвычайным и непредотвратимым. То есть, его нельзя предусмотреть, невозможно предположить возникновение, а также не под силу его преодолеть.

• такие обстоятельства чрезвычайны, то есть исключительны и необычны в конкретных условиях;
• они непредотвратимы, то есть любая другая компания в той же отрасли не смогла бы избежать их последствий.

Обязательного и законченного перечня обстоятельств непреодолимой силы ни отечественная, ни международная законодательные базы не содержат. Данные оговорки вырабатываются непосредственно сторонами сделки, которые учитывают конкретную ситуацию и необходимость в данных оговорках. К ним, например, нельзя отнести предпринимательские риски: изменение курса валют, падение рубля, отсутствие денег.

То же касается личных обстоятельств, например, смерти и болезни близких.

Что может быть признано форс-мажором?

• стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган)
• пожар
• массовые заболевания (эпидемии)
• военные действия
• террористические акты
• диверсии
• запретительные меры властей

Сертификаты о форс-мажоре в Торгово-промышленной Палате

Наличие обстоятельства форс-мажора по внешнеторговым сделкам признает ТПП РФ путем выдачи сертификата. На основании этого документа сторона внешнеторгового контракта освобождается от ответственности за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих контрактных обязательств в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы.

Для получения такого сертификата необходимо подать заявку в ТПП, предоставив пакет документов, среди которых обязательно должна быть доказательная информация о влиянии непредвиденных обстоятельств на возможность исполнения обязательств.

Ведомство готовит сертификат исходя из условий контракта между партнерами и сведений в документах компетентных органов, подтверждающих событие, на которое организация ссылается в заявлении.

Обязательства по договору невозможно исполнить из-за коронавируса. Что делать

Можно ли расторгнуть или приостановить договор из-за коронавируса. Закон разрешает это сделать, если наступили обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) или произошло существенное изменение обстоятельств.

В обоих случаях должник обязан уведомить вторую сторону и собрать доказательства: ссылки на законы и подзаконные акты из-за введения которых выполнить обязательства невозможно. Важно соблюсти срок уведомления, он указан в договоре.

Зафиксируем форс-мажор

Уведомим контрагентов и должным образом обоснуем, почему исполнить обязательства невозможно

Для форс-мажора стоит приложить свидетельство об обстоятельствах непреодолимой силы, если его выдала торгово-промышленная палата.

Где получить сертификат о форс-мажоре

Торгово-промышленная палата РФ и региональные торгово-промышленные палаты выдают сертификаты о свидетельствовании обстоятельств непреодолимой силы. Свидетельство ТПП дает шанс, что договор приостановят, расторгнут или изменят из-за форс-мажора. Также с пострадавшей стороны снимается ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

ТПП России работает только с внешнеторговыми договорами. Свидетельства об обстоятельствах непреодолимой силы по внутренним договорам выдают региональные торгово-промышленные палаты.

Признание форс-мажора не прекращает договор автоматически. Если стороны не заключили новый договор, действие старого возобновляется, когда обстоятельство перестает действовать.

Не относится к форс-мажору (ст. 401 ГК РФ и юридическая практика)

• Не хватает денег, чтобы исполнить обязательства
• Контрагент должника не выполнил обязательства. Например, на границе задержали поставку импортных комплектующих, из-за чего российский завод не может изготовить заказанное оборудование.
• На рынке нет нужных товаров для выполнения обязательств.
• Вырос курс иностранной валюты, произошла девальвация рубля.
• В стране или мире случился экономический кризис.
• Счета компании арестованы.

Обратите внимание. Обстоятельства непреодолимой силы должны быть напрямую связаны с невозможностью выполнить обязательства по конкретному договору. Например, если правительство постановило прекратить работу предприятий общественного питания, это не будет форс-мажором по договору аренды, а только позволит на законных основаниях отказать посетителям в обслуживании.

Согласно комментарию торгово-промышленной палаты, невозможность оплатить аренду — это отсутствие необходимой денежной суммы, а значит, не является форс-мажором. Возможно обсудить с арендодателем существенное изменение обстоятельств.

Подробнее о ситуации с договорами аренды

Существенное изменение обстоятельств по договору

При существенном изменении выполнять условия договора становится невыгодным, сделка теряет экономический смысл или вовсе убыточна. Сюда относится рост курса иностранной валюты, резкий рост цен, изменение статуса арендуемого помещения и другое.

Написанное выше относится ко всем договорам: аренды, поставки, купли-продажи, оказания услуг. Далее рассмотрим отдельные ситуации для каждого типа договоров.

Договор оказания услуг

Пример форс-мажора. Ресторан заключил контракты на проведение свадеб и праздников весной 2020 года. Так как постановление правительства Санкт-Петербурга 03.04.2020 №182 обязало предприятия общественного питания работать только на доставку и самовывоз, организовать мероприятие невозможно.

Торгово-промышленная палата признает ситуацию форс-мажором и засвидетельствует обстоятельства непреодолимой силы.

Не признается форс-мажором. Повышение цен на материалы, проблемы у субподрядчиков из-за пандемии COVID-19 и так далее.

Договор поставки или купли-продажи

Пример форс-мажора. По договору компания должна поставить за рубеж медицинские товары. Однако постановление правительства РФ от 02.03.2020 ввело запрет на вывоз из России ряда товаров.

В список попали медицинские маски, защитные костюмы и очки, бахилы, марля, бинты. Из-за вступления в силу постановления поставщик не может выполнить обязательства — ТПП классифицирует это как форс-мажор.

Не признается форс-мажором. Нехватка на рынке сырья, комплектующих, девальвация рубля, невозможность выкупить заказанный товар у субподрядчиков.

Договор подряда

Пример форс-мажора. Компания организует концерты, выставки, конференции или другие события. После выхода постановления правительства Санкт-Петербурга от 03.04.2020 №182 массовые мероприятия запрещены — фирма остается без заказов. В этом случае торгово-промышленная палата выдаст сертификат о свидетельствовании форс-мажорных обстоятельств.

Не признается форс-мажором. Простой у субподрядчиков, рост курса валюты и цен на импортные материалы, отсутствие у подрядчика денег на закупку по договору.