При продаже квартиры нередки случаи, когда у старого собственника остаются долги за оказанные услуги ЖКХ. Такой долг не переходит автоматически на нового владельца квартиры. Жилищно-коммунальные службы должны взыскивать его с предыдущего собственника. Но не все об этом знают.
Долги за «коммуналку» не передаются автоматически
Обязанности по внесению платы за коммунальные услуги (а в случае с муниципальным жильем — также и за жилое помещение) определены в статье 153 ЖК РФ. В соответствии с ней:
- обязанность по внесению платы возникает у собственника квартиры с момента возникновения права собственности на неё;
- при покупке квартиры в новостройке по ДДУ от застройщика — с момента подписания передаточного акта на квартиру, т.е. получения от застройщика ключей (застройщик при этом оплачивает коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию);
- при покупке квартиры в ЖСК — с момента, когда кооператив передал жилое помещение пайщику;
- при найме жилья — с момента заключения договора социального найма или договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Эти правила следуют из статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которой бремя содержания имущества (в том числе, оплаты коммунальных услуг за него) лежит на его собственнике.
Единственным исключением является долг по взносам за капремонт. В соответствии с прямым указанием ЖК РФ (п. 3 ст.
158) при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит не исполненная предыдущим владельцем обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Это не касается случаев приватизации помещений (неуплаченный от имени государства долг к частному лицу не переходит).
Новый и старый собственник могут договориться об оплате услуг за счет покупателя квартиры. Однако такая договоренность должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи или отдельном соглашении.
Как не купить квартиру с долгами ЖКХ
Наличие задолженности по услугам ЖКХ в любом случае усложнит жизнь новому собственнику. Поэтому до заключения сделки необходимо проверить, есть ли у старого собственника задолженность.
Сделать это можно через управляющую компанию дома, в котором расположена квартира. Сведения о наличии или отсутствии долга печатаются также в квитанциях на оплату услуг ЖКХ.
Нужно учитывать, что администраторами платежей ЖКХ могут быть разные организации. К примеру:
- оплата услуг по содержанию МКД может проводиться через управляющую компанию или ТСЖ,
- оплата водоснабжения и водоотведения, газа, электричества и других коммунальных услуг — напрямую поставщикам;
- взносы на капитальный ремонт собирает региональный оператор соответствующего фонда и т.п.
До сделки необходимо проверить, какие организации собирают коммунальные платежи в конкретном доме и удостовериться в отсутствии задолженности продавца перед ними.
В договор купли-продажи желательно включить письменное заверение продавца о том, что задолженности за ЖКХ у него нет. Аналогичное положение имеет смысл включить в акт приёма-передачи квартиры.
Обычно продавец оплачивает коммунальные услуги до момента передачи квартиры по акту покупателю. Поэтому в акт приема-передачи включается фраза о том, что на дату акта все необходимые коммунальные платежи за ЖКХ были оплачены продавцом.
Если же задолженность имеется, существуют различные способы работы с ней:
- Погасить до заключения договора купли-продажи за счет полученного от покупателя аванса;
- Покупатель самостоятельно оплачивает долг, при этом соответствующая сумма вычитается из цены квартиры;
- Покупатель принимает квартиру с долгами, а продавец обязуется самостоятельно погасить их позже (в этом случае нужно быть готовым к судебным разбирательствам с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг).
Что делать, если квартира куплена с долгом
Если, несмотря на все меры предосторожности, купленная квартира оказалась с долгом по ЖКХ, новый собственник должен как можно скорее уведомить управляющую компанию и других поставщиков коммунальных услуг о переходе права собственности на квартиру.
Подтвердить своё право собственности можно выпиской из Единого государственного реестра недвижимости либо копией договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на неё.
Уведомление в управляющую компанию, ТСЖ и иные организации составляется в свободной форме. В нем имеет смысл указать:
- Наименование адресата
- Наименование и данные отправителя;
- Описание ситуации — к какой квартире имеет отношение, с какой даты перешла собственность и т.п.
Образец уведомления в УК (ТСЖ) о смене собственника
От ФИО, адрес, телефон
Настоящим уведомляю о том, что с ___ я являюсь собственником квартиры по адресу ______, что подтверждается выпиской из ЕГРН № ____ от _____ (прилагается).
В отношении указанной квартиры имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере ____, возникшая в период, когда ее собственником являлся ФИО.
В соответствии с условиями договора купли-продажи, я не принимал на себя обязательство по погашению долгов ФИО за неоплаченные коммунальные услуги. В связи с этим предлагаю Вам:
1) самостоятельно осуществить взыскание указанных средств с ФИО;
2) исключить ранее накопленную задолженность в сумме ____ из квитанций на оплату коммунальных услуг и выделить ранее накопленную задолженность в отдельный лицевой счет.