Договор купли продажи земельного участка с согласием супруга образец

Здравствуйте. В статье я хочу рассказать о согласии супруга в ситуации, когда гражданин, находясь в браке, собирается купить и оформить на себя земельный участок. Если же участок покупают оба супруга и оформляют в совместную собственность, свое согласие они подтверждают подписями в договоре купли-продажи — п.

2 ст. 550 ГК. В этом случае какого-либо отдельного согласия не нужно.

В статье будет много упоминаний слова «сделка». В нашем случае сделка — купля-продажа земельного участка (п. 1 ст. 154, ст. 454 и ст. 549 ГК). Затрагивается покупка у физического лица, юридического лица, муниципалитета, с проведением торгов или без них.

Напоминаю — покупаемый участок будет совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если покупателем и собственником будет один из них. Потому что все доходы и расходы у супругов являются общими — ст. 34 СК. За исключением, когда они подписали брачный договор, где указали иное — п. 1 ст. 42 СК.

Когда по закону обязательно согласие

Все описано в п. 3 ст. 35 СК — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Может показаться, что согласие нужно в любом случае, но это не так.

Согласие супруга на покупку земельного участка потребуется, если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса (сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению). Про это и написано в тексте «для заключения одним из супругов сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма…» Как оформить согласие — инструкция.

Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в обязательном порядке, если среди продавцов (собственников) есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ.

Нотариус потребует согласие супруга, даже если участники сделки обратились к нему по собственному желанию. Исключение: супруги подписали брачный договор, при котором покупаемая недвижимость будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст.

42 СК. Значит второй супруг к покупке не будет иметь никакого отношения.

Документы для покупки земельного участка — полный список + инструкции как и где их получить Как знать, кто владеет землей — онлайн способ

Согласие супруга не нужно, если договор купли-продажи будет в простой письменной форме. Простая форма договора подойдет, когда все продавцы участка взрослые и дееспособные — пп. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Под простой формой имеется в виду, напечатанный на листе А4 и необязательно удостоверять подписи участников сделки.

Снова разберу текст вышеуказанного п. 3 ст. 35 СК.

Во-первых, фраза «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации…» означает следующее — когда супруг покупает себе участок, он тратит на него деньги, т.е. распоряжается ими. Распоряжение деньгами, хоть и семейными, не требует государственной регистрации.

Следовательно, на покупку не требует нотариального согласия супруга.

Во-вторых, «сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации…» С 1 октября 2013 года договора купли-продажи недвижимости перестали регистрировать — п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ.

С того момента подлежит регистрации только переход права собственности от продавцов к покупателя по этим договорам — п. 1 ст. 551 ГК.

Раз договора не подлежат регистрации, то и согласие не требуется.

Такого же мнения придерживается Верховный суд в своем Решении от 08.10.2015 N АКПИ15-1048. Суть дела — арендатор земельного участка хотел выкупить его у муниципалитета, но от него потребовали нотариальное согласия жены. Муниципалитет ошибся в своем требовании, потому что договор купли-продажи: 1) не является сделкой по распоряжению общего имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации (ст.

454 ГК); 2) не имеет обязательной формы (ст. 550 ГК и п. 2 ст.

434 ГК); 3) не подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК).

Конечно, эта ситуация не обычная покупка у физ.лица, но в данном решении указана суть: простая форма договора = не нужно согласие.

Закон законом, вот как обстоят дела на практике.

Как обстоят дела на практике и какие последствия при неполучении согласия

Даже когда согласие супруга покупателя необязательно, некоторые продавцы (или риэлторы/юристы с их стороны) все равно настаивают, чтобы они его предоставили. Например, при покупке участка на торгах у муниципалитета (неважно на торгах или нет), некоторые организаторы требуют согласие, иначе без него не допустят к процедуре. Данное требование неправомерно.

Только проблема в том, что на практике придется судиться. На примере выше гражданин дошел до Верховного суда. Поэтому иногда проще предоставить согласие, чем судиться.

Многих продавцов пугает п. 1 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»

Проще говоря, продавцы опасаются, что гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Ведь и эти тайно потраченные деньги тоже являются общим имуществом — п. 2 ст.

130 ГК и ст. 34 СК. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить купли-продажу.

Акцентирую внимание на слове «попытаться». Оспорить сделку не получиться по двум причинам.

Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов. Во-вторых, супругу нужно будет доказать: 1) что он был не согласен на покупку; 2) что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 1 ст.

35 СК. Такое доказать нереально, если только супруг, например, до сделки отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, при оспаривании придется возвращать купленную недвижимость, а с продавцов ждать возврата денег.

Если денег не будет, то их придется взыскивать частями очень долгое время. Несогласному супругу проще или уговорить продать купленный участок, или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о необоснованном обогащении. Наверное, поэтому я не видела судебные решений, когда супруг смог оспорить покупку недвижимости.

Но это не означает, что продавцам не нужно опасаться такого варианта событий.

Как и где оформить согласие

Согласно п. 3 ст. 35 СК, согласие обязательно в нотариальной форме, поэтому обращаемся за услугой к нотариусу. Обратиться можно к любому нотариусу РФ вне зависимости от нахождения покупаемого участка — ст. 40 Основ о нотариате. Проще оформить у того, который будет удостоверять договор купли-продажи.

Супругу достаточно подать свой паспорт и свидетельство о браке. Текст согласия законом не урегулирован. По желанию можно вписать адрес или кадастровый номер покупаемого участка, срок действия согласия (или оно будет бессрочно) и другие условия сделки. Присутствие и документы от супруга-покупателя не требуются.

За составление согласия нотариусы берут от 1 500 до 2 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК). Обычно документ готов выдают в день обращения, все зависит от загруженности.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

Оформляем согласие супруга на продажу земельного участка

Российское законодательство устнавливает особый порядок реализации недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости требуется много документов. Один из них — согласие второго супруга. До 2013 года такая бумага требовалась как от продавца, так и от покупателя.

В 2019 году все стало проще, поэтому подтверждение необходимо только от продающей стороны. Но и здесь есть несколько нюансов.

Что говорит закон?

При продаже земельного участка гражданином, состоящим в браке, необходимо учитывать не только положения Земельного и Гражданского Кодексов. Также сделка будет регулироваться и Семейным кодексом России.

В соответствии со ст. 33 СК РФ супруги владеют любым имуществом на праве совместной собственности. Это касается, в том числе, и земельного участка, приобретенного в браке.

То есть, несмотря на то, что в Росреестре в качестве собственника зарегистрирован только муж, жена также имеет право на владение и распоряжение землей. А в соответствии со ст. 35 распоряжение таким имуществом, включая его продажу, возможно только с согласия второго супруга.

Когда необходимо?

Получить согласие нужно при продаже земельного участка, если:

• супруги состоят в браке, и земля была приобретена в собственность после регистрации отношений в ЗАГС;
• супруги развелись, но раздела имущества не было, а надел был приобретен еще в браке;
• земля была приобретена в собственность до свадьбы, но за время брака супруги произвели улучшения на участке, которые повысили его стоимость.

Последний пункт вызывает больше всего споров. Ведь стоимость участка могла возрасти и без участия супругов. После улучшения инфраструктуры цена на землю в округе автоматически увеличивается. Но играет важную роль именно улучшения на самом участке. Например, строительство дома, посадка садовых деревьев и т.д.

Справка! Если муж не уверен, были ли какие-то улучшения, то необходимо обратиться на консультацию к юристу по земельным спорам. Он подскажет, нужно ли согласие жены, в том числе бывшей.

Жена имеет право на пользование и распоряжение землей, даже если сама в течение брака не имела собственного дохода, и участок был куплен за средства мужа. По закону недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И деньги от продажи также являются совместной собственностью.

В каких случаях не требуется?

Хотя в соответствии со ст. 35 СК РФ письменное согласие второго супруга требуется для всех сделок с регистрацией, есть определенные исключения.

Муж может продать землю без разрешения жены, если:

• составлен брачный договор, в котором указано, что жена не претендует на земельный участок;
• супруги развелись, и в судебном порядке произошел раздел имущества;
• муж получил участок еще до свадьбы;
• продавец получил участок на безвозмездной основе.

Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе, считается его личной собственностью. И право распоряжения есть только у собственника. Земельный участок, полученный на безвозмездной основе, — это надел, который супругу завещали, подарили и т.д.

Для подтверждения подобных ситуаций во время заключения сделок купли-продажи недвижимости требуется не только ЕГРН, но и документы, подтверждающие переход права собственности (договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.).

Обратите внимание! Брачный договор можно составить в любой момент. Если супружеская пара купила земельный участок, основной собственник может выделить из него долю для второго супруга (с регистрацией прав собственности). После чего составляется контракт, по которому муж и жена при разводе не будут претендовать на имущество, записанное на другого.

Оформление

Письменное согласие мужа или жены на реализацию земли предъявляется в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

При его отсутствии сотрудник гос.органа имеет право отказать в приеме документов.

Повторно можно будет обратиться в Росреестр сразу после оформления согласия второго супруга продающей стороны.

Документы

Согласие составляется тем супругом, который не вписан в Росреестр в качестве собственника, но имеет права на участок.

Для подписания документа потребуется:

• паспорта мужа и жены;
• свидетельство о браке, заключенного до приобретения земли;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• документы, подтверждающие улучшение состояния участка, если земля была куплена до брака.

Если на момент продажи надела второй супруг является недееспособным, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на оформление сделки.

Кроме перечисленных документов в нотариальной конторе могут попросить предъявить ИНН, выписку из ЕГРН. В случае если разрешение дает бывший супруг, то предъявляются документы о разводе.

Стоимость

Бумаги на согласие продажи земли можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста. Не обязательно обращаться к адвокату по земельным спорам, так как полноценную консультацию может провести и нотариус.

Стоимость консультации варьируется от ценовой политики конкретного специалиста. Но если документы составил заявитель, потребуется только нотариальное подтверждение, стоимость которого регулируется региональной палатой.

Например, в Сочи средняя цена за заверение согласия второго супруга — 500 рублей, а включая стоимость других техническо-правовых процедур цена возрастет до 1500 рублей. В Москве эти же действия могут обойтись примерно в 2500 рублей.

Как правильно оформить?

Согласие на продажу земли обычно пишется на гербовой бумаге, которая предоставляется нотариусом. Однако допускается и составление документа на стандартной бумаге.

В самом документе должна содержаться информация:

О супругах. Необходимо максимально полно прописать данные обоих супругов, включая паспортные данные и место регистрации.

О земельном участке. Рекомендуется прикрепить выписку из ЕГРН, но также эти данные можно прописать самостоятельно. Основное требование — указание адреса или кадастрового номера участка.

О нотариусе. Он — подтверждающее лицо, другие свидетели не нужны, поэтому под основным текстом согласия должны содержаться сведения о нотариусе. Указывать его паспортные данные не нужно, но потребуется указать полное название организации, от которой он работает и номер согласия в реестре.

В документе должно быть четко и прямо прописано согласие на продажу земельного участка.

Нужно ли нотариальное заверение?

Разрешение обязательно заверяется нотариально. Это указано в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В случае несоблюдения данного правила сделка может быть признана недействительной по заявлению мужа (жены), чье разрешение требовалось.

Признать сделку недействительной можно в течение года после того, как супруг узнал о продаже земли.

После признания сделки недействительной, бывший владелец снова становится собственником, но обязан вернуть покупателю полную сумму, выплаченную за землю (за исключение средств, потраченных на подготовку и заверение документов).

В случае если часть денег потрачена, стороны могут прийти к мирному соглашению рассрочки или покупатель может подать иск на возврат средств и взыскать их через судебную службу приставов.

Справка! Для нотариального подтверждения не собственник должен подойти лично. Присутствие владельца земли не обязательно, но так как в документ вписываются его паспортные данные, желательно чтобы присутствовали сразу оба супруга.

Вместо разрешения можно составить доверенность. Она дает более полные возможности продавцу, но стоимость заключения такого договора может быть выше.

Законодательство

Нужно ли разрешение одного из супругов на покупку/продажу земли? Прежде всего, нужно определиться с тем, что собой представляет собственность супругов. Согласно ГК и СК РФ, всё имущество, нажитое во время брака (за небольшими исключениями), подчиняется следующим правилам:

• То, что было приобретено в период после регистрации брака в ЗАГСе, считается общей собственностью – кто бы ни был указан в ЕГРН как собственник.
• Если супруги заключили брачный контракт, нужно руководствоваться его правилами.
• Собственность может быть поделена по соглашению – как после развода, так и во время брака.
• Все споры могут быть решены в суде.

Следовательно, если нет прямого указания в законе или брачном контракте, всегда нужно согласие супруга на продажу общей земли. А вот с покупкой – всё сложнее.

Если необходимо продать землю

Когда нужно получить разрешение?

Итак, когда нужно продавцу спрашивать свою «вторую половину» о том, стоит ли заключать договор купли-продажи земли?

1. Если участок был приобретён во время брака.
2. Если нет иного указания в брачном контракте.
3. Если не было соглашения о разделе имущества.

Во всех этих случаях согласие супруга должно быть написано, заверено у нотариуса и предъявлено в Росреестр для регистрации сделки.

Есть ли какие-либо ограничения при покупке?

Сразу же можно сказать следующее: в отличие от распоряжения, когда право собственности на участок прекращается или изменяется, при покупке ограничений нет.

СК и ГК РФ предусматривают, что любая сделка с имуществом, кроме специально отмеченных в законе, считается совершённой по воле обеих сторон в браке. Относительно покупки, в том числе и земельного участка, никаких ограничений нет.

Однако здесь нужно иметь в виду: в тех случаях, когда покупка осуществляется за счёт средств семейного бюджета, согласие может и потребоваться. Но исключительно в рамках расходования средств – в покупках земли никто из сособственников не вправе указывать приобретателю, как надо распорядиться имуществом.

При совершении купли-продажи ЗУ, могут возникнуть вопросы, связанные не только с оформлением разрешения супругов на сделку. Ответить на некоторые из них могут специальные публикации наших экспертов на такие темы:

.
• Когда стоит воспользоваться услугами риэлтора и нотариуса и сколько это может стоить?
• Как проходит аукцион по продаже государственной земли, и как купить у государства ЗУ без торгов и по кадастровой стоимости?
• Особенности проведения сделок с землями коммерческого назначения, а также для многоэтажного строительства и под возведение базы отдыха, гостиницы.

Разновидности

Законодательство установило для этого документа лишь следующие требования:

• письменная форма;
• нотариальная регистрация.

Никаких иных ограничений закон не предусматривает. Даже в тех ситуациях, когда участие нотариуса не требуется, стороны вправе к нему обратиться – но это не становится их обязанностью.

Чьи подписи должны стоять в конце?

Когда документ готов, он подписывается двумя лицами:

• заявителем, оформившим согласие на продажу участка;
• нотариусом, оформившим документ.

Ничьих других подписей закон не требует. Свидетели при оформлении согласия у нотариуса не нужны.

ВАЖНО: Основы законодательства о нотариате указывают, что там, где нет своего нотариуса, согласие можно подготовить у главы местного самоуправления.

Однако на практике такой документ слишком сложен – и потому если есть возможность подготовить его у нотариуса, ей следует воспользоваться.

Сроки и стоимость

Что касается сроков, то подготовить согласие можно за один день. Достаточно обратиться к нотариусу. Стоимость же будет зависеть от двух факторов:

1. ценовой политики конкретного нотариуса;
2. политики ФНП РФ.

Дело в том, что услуги нотариуса оплачиваются с учётом:

• тарифа, установленного законодательно;
• платы за услуги технического и юридического характера.

Дело в том, что размер оплаты за услуги по составлению документа и консультации обратившихся граждан нотариус устанавливает сам, руководствуясь лишь максимальным размером, который ФНП устанавливает по регионам на год в соответствии с правилами Основ законодательства РФ о нотариате.

ФНП пресекает демпинг и другие варианты «ценовой войны» между нотариусами – но устанавливает на каждый год предельные размеры оплаты дополнительных услуг. Следовательно, чтобы узнать актуальный размер цены – нужно обращаться в офисы нотариусов своего города.