Договор купли продажи квартиры с использованием материнского капита

Основным отличием договора купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала является то, что в сделке участвуют не две стороны (покупатель, продавец), а три – покупатель, продавец и Пенсионный фонд. Для того, чтобы составить договор купли-продажи жилья (квартиры) с использованием материнского капитала в Москве, обращайтесь к специалистам нашего портала. По доступной цене они оперативно помогут подготовить документ.

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?

Государственная программа рождаемости — временная мера поддержки населения. Поэтому семьям с детьми стоит воспользоваться возможностью и приобрести квартиру как можно скорее.

На сегодняшний день большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием материнского капитала и ипотеки. Однако, для того, чтобы сократить список объектов покупки, необходимо заранее понимать, какую недвижимость нельзя купить с использованием сертификата:

• Земельный участок;
• Квартира или дом, расположенный за пределами населенного пункта;
• Недвижимость, которая не соответствует нормам (жилым и СанПиН);
• Помещение, не имеющее статус жилого (в том числе дачу);
• Жилой объект высотой более трех этажей;
• Жилье вторичного рынка, износ которого превышает 50%.

Если продавец жилого помещения не может подтвердить право собственности на него, то оформлять такую сделку с использованием материнского капитала также нельзя.

Многие считают, что средства материнского капитала нельзя привлекать для покупки доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире. Это мнение ошибочно. Такие объекты можно покупать с использованием материнского капитала при условии, что они являются отдельным самостоятельным объектом.

ДКП жилья с использованием маткапитала: список документов

Сертификат “Материнский капитал”;

К заявлению, которое подается в Пенсионный фонд, необходимо приложить следующие документы:

• Копии паспортов родителей;
• Копии свидетельств о рождении всех детей;
• Оригинал сертификата;
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• Копии договора купли-продажи недвижимости и плана данного объекта (договор о приобретении жилья);
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в купленном объекте недвижимости на каждого члена семьи;
• Банковские реквизиты продавца (для того, чтобы перечислить ему денежные средства после одобрения сделки).

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом — ситуация, которая нередко встречается на рынке жилья. Однако, как показывает практика, провести такую сделку сложнее, чем обычную. Для этого должны быть соблюдены все требования законодательства.

Рассказываем, как продать недвижимость, какие существуют риски и как защитить свои интересы при проведении купли-продажи.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения.

После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.

Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор.

Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.

Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства.

Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика.

Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Выбор наиболее предпочтительного варианта зависит от срочности, соответствия требованиям банковской организации, наличия у продавца суммы для покупки.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте.

По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Список документов

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);

сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;

документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);

разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;

предварительные договоры купли-продажи;

разрешение банка на проведение сделки;

справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Покупатель, планирующий приобрести квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, предоставляет пакет документов (справка о доходах, состав семьи, наличие открытых кредитных договоров, документальное подтверждение дополнительных источников прибыли) только в том случае, если планируется не просто продажа жилья, а переоформление объекта вместе с ипотечным долгом. Банк вправе дополнительно запросить документы, если новому заемщику полагаются социальные выплаты от государства. Рекомендуется заранее узнать подробный перечень у менеджера банка.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

паспортные данные продавца и покупателя;

сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;

выписка из ЕГРН;

разрешение органов опеки на продажу;

подтверждение того, что объект не находится под обременением;

порядок вступления договора в силу;

условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Договор купли-продажи заверяется в нотариальном порядке. При возникновении затруднений вы можете воспользоваться помощью риелтора или кредитного менеджера.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку.

Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение).

Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Собираясь продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, продавец должен учитывать риски, с которыми может столкнуться. В первую очередь они связаны с признанием сделки неправомерной органами опеки и попечительства или Пенсионным фондом России. Также не стоит забывать и о том, что даже при согласии всех сторон на проведение купли-продажи есть риск, что в дальнейшем соглашение может быть оспорено в судебном порядке.

А если будет доказана неправомерность и незаконность сделки, продавцам будет грозить административная ответственность. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется заранее получить разрешения всех инстанций и исключить нарушения прав и интересов других собственников и норм законодательства.

Риски для покупателя

При покупке квартиры, ранее приобретенной с задействованием материнского капитала, покупатель рискует не меньше продавца. Главная опасность заключается в нарушении порядка выделения долей несовершеннолетним. Если окажется, что при продаже были нарушены интересы ребенка, сделку аннулируют.

Недвижимость в этом случае возвращается продавцам, а средства на ее покупку — покупателям. По времени процедура обнуления сделки может занять до нескольких месяцев. Нередки случаи, когда факты нарушений «всплывали» уже после заключения договора.

В этом случае ситуация решается в судебном порядке.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Договор купли-продажи с использованием материнского капитала — Образец, бланк 2022 года

Для улучшения условий жилья семей, содержащих детей, государством предусмотрен материнский капитал (МК), который может использоваться для оформления договора купли-продажи (ДКП) недвижимости.

Оформление ДКП с использованием МК не отличается от стандартного соглашения. МК, в этом случае, является лишь одним из источников оплаты, который отображается в разделе документа — «Порядок расчета». Учитывая, что такое соглашение заключается при государственной поддержке, то требование к оформлению такого ДКП должны быть соответствующие.

Можно ли приобрести часть квартиры на маткапитал?

Приобрести часть квартиры с использованием МК можно. Однако, разрешение на покупку доли жилплощади за счет средств МК ПФР выдает не в каждом случае. Зависит это от порядка оформления собственности.

Жилплощадь может быть поделена:

1. На «идеальные» доли в процентном отношении к жилплощади, не позволяющая выделение доли в натуре.
2. В натуральном состоянии, когда каждый владелец жилья знает комнату, которая принадлежит ему.

Таким образом, использование МК для приобретения доли в квартире допускается лишь при втором варианте деления квартиры. То есть, приобретение части однокомнатной квартиры за счет МК не допускается (№ 256-ФЗ от 29.12.2006).

Как заполнить договор?

Заполнение ДКП с использованием сертификата МК осуществляется таким же образом, как и стандартное соглашение. Отличительной особенностью при заполнении документа является отображение источника оплаты в разделе «Стоимость и Порядок расчета».

Кроме этого, если при оформлении стандартного ДКП участвуют два участника сделки: продавец, являющийся владельцем квартиры, и покупатель, то при оформлении ДКП недвижимости с использованием МК, в сделке участвуют три стороны: владелец квартиры – в качестве продавца, покупатели и ПФР.

В остальном, ДКП с использованием сертификата МК заполняется таким же образом, как и стандартное соглашение. При этом, если доля жилья оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то от его имени выступают его родители. Член семьи, которому исполнилось 14 лет сам расписывается в ДКП, но с согласия родителей.

Еще к одной отличительной особенности ДКП с МК можно отнести следующий момент:

Если в стандартном соглашении при возникновения финансовых проблем, продавец вправе остановить (прекратить) реализацию недвижимости, то при оформлении ДКП с МК это возможно осуществить лишь в судебном порядке.

Образец договора купли продажи квартиры за счет собственных средств и средств из материнского капитала

Регистрация в Росреестре

Подписанный ДКП c использованием МК отсылается в Росреестр для осуществления регистрации по переоформлению права владения приобретенной недвижимости. Запрос о регистрации сделки с приложенным ДКП можно отправить через МФЦ или подать нотариусу (если документ заверен им). Дополнительно, кроме заявления и ДКП, участники сделки обязаны предъявить:

1. Паспорта и свидетельства о рождении каждого участника соглашения.
2. Правоустанавливающие документы продавца, в т.ч. справку из ЕГРН.
3. Справку из домовой книги о наличии/отсутствии зарегистрированных лиц.
4. Сведения об отсутствии задолженности по ЖКУ.
5. Квитанцию о перечислении госпошлины.

Как избежать отказа в регистрации купли-продажи в Росреестре?

ДКП недвижимости становится завершенным лишь после государственного регистрирования сделки, которая осуществляется после подачи запроса сторонами с приложенными документами, включая ДКП. Иногда случается, что после отправки документов в Росреестр, неожиданно приостанавливается процедура переоформления прав собственности, согласно закону № 218-ФЗ, от 13.07.2015 года, где прописаны основания для приостановления процедуры, и даже для отказа в регистрации.

В большинстве своем, отказ от регистрации выносится в результате невнимательной подготовки сопровождающих документов, к примеру:

1) В правоустанавливающем документе и ДКП выявлены:

• Разночтения паспортных реквизитов, из-за чего невозможно идентифицировать участника соглашения.
• Не отображена дата рождения покупателя.
• Обнаружены исправления, которые не заверены должным образом и т.д., что не соответствует требованиям законодательных норм РФ.

2) Госпошлина за регистрирование прав собственности перечислена в неполном размере.

Чтобы сократить количество отказов в регистрировании прав собственности, специалистами Росреестра разработана памятка для лиц, пожелавших выполнить регистрирование прав на недвижимость.

По ипотеке:

При подаче запроса на выдачу закладной нужно проверить, что закладная раньше не была выдана, а в ЕГРН есть данные о регистрировании ипотеки.

При изменении характеристик объекта:

При подаче запроса о внесении правок в технические параметры объекта недвижимости, включая изменение площади недвижимости, нужно проверить, что в предоставленных документах прописана информация о причинах изменений параметров, а также информация о документах, удостоверяющих правомерность осуществленной перепланировки (акт МВК).

При регистрировании переоформления права на долю:

Если осуществлено отчуждение постороннему лицу доли общей собственности, нужно проверить, что правоустанавливающий документ заверен нотариусом.

При записи о невозможности регистрирования права собственности без личного участия:

При отправке запроса о внесении записи о недопущении регистрирования права без личного присутствия нужно убедиться, что запись не внесена раньше, а также, что лицо, обозначенное в запросе в качестве владельца недвижимости, обладает правом собственности на реализуемый объект.

При отправке запроса о погашении записи о недопущении регистрирования права без личного присутствия нужно проверить, что такая запись отображена в ЕГРН по указанному объекту.

Договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом (образец)

Владелец сертификата на материнский капитал может потрать его на улучшение жилищных условий, в том числе на покупку жилья. Использовать средства господдержки можно путем внесения всей суммы на покупку квартиры или использовать субсидию в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и подписан всеми участниками сделки. В тексте соглашения обязательно указывается, что оплата производится с учетом средств материнского капитала.

Чтобы использовать средства господдержки для покупки квартиры нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд (ПФР) вместе с перечнем необходимых документов. Проверка документов осуществляется в течение месяца. Если ПФР одобрит сделку денежные средства будут перечислены на счет продавца через 10 дней.

Особенности покупки квартиры с использованием материнского капитала

Материнским капиталом возможно оплатить всю стоимость жилплощади или его часть, купить квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости.

Условия использования сертификата для покупки жилья:

1. Квартира должна находиться на территории России.
2. Нельзя покупать жилье, находящиеся в аварийном или ветхом состоянии.
3. Оформить можно только покупку отдельного жилья, а не доли в нем.
4. В заявлении о распоряжении маткапиталом должна быть указана цель, на которую владелец просит выделить средства.
5. Не допускается покупать квартиру у родственников первой степени.

Особенности сделки купли-продажи с привлечением средств маткапитала:

1. В приобретаемой квартире должны быть выделены доли всем членам семьи.
2. Перевод денежных средств осуществляется после подписания договора купли-продажи, регистрации права собственности в Росреестре и одобрением сделки ПФР.
3. Наличные денежные средства не выдаются на руки — фонд самостоятельно перечисляет необходимую сумму на счет продавца.

Чтобы использовать средства государственной поддержки нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. Заключить договор купли-продажи квартиры.
2. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
3. Подготовить заявление о распоряжении средств материнского капитала и собрать весь необходимый перечень документов. .
4. Дождаться решения и перечисления денежных средств на счет продавца.
5. Снять обременение с недвижимости.

Образец договора 2022 года

Форма соглашения не отличается от обычного договора купли-продажи. В документе обязательно указываются:

• дата и место заключения сделки;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• подробные характеристики предмета договора (точный адрес, этажность, количество комнат, квадратная площадь);
• сумма сделки и порядок внесения оплаты;
• обязанности сторон;
• подпись участников соглашения с расшифровкой.

Кроме обязательных пунктов, в тексте договора купли-продажи с материнским капиталом дополнительно указывается:

1. Оплата будет производиться с использованием средств материнского капитала, путем перечисления денег с расчетного счета ПФР на счет продавца.
2. Срок, в течение которого, владелец сертификата должен подать заявление в фонд на распоряжение капиталом.
3. Какую сумму оплачивает покупатель за свой счет, в том случае если средств маткапитала не хватает для полной оплаты.

Получение разрешения от Пенсионного фонда

Чтобы направить средства материнского капитала на покупку квартиры, необходимо получить разрешение от ПФР по месту жительства владельца сертификата. Для этого необходимо подать заявление о распоряжении средствами маткапитала в отделение фонда.

Бланк предоставляют сотрудники отделения, в нем необходимо указать:

• на что владелец хочет потратить деньги;
• в каком размере (полностью весь капитал или только его часть).

Размер выделяемых средств не может превышать цену договора или оставшейся неуплаченной части по нему (п. 8.1 Постановления № 862).

В случае принятия положительного решения, фонд перечисляет денежные средства на счет продавца в течение месяца и десяти рабочих дней с даты принятия заявления. Если ПФР откажется перевести выплату, остаток оплаты по договору должен внести собственник из своих средств или расторгнуть договор и вернуться к первоначальным правоотношениям.

В некоторых случаях сотрудники ПФР могут провести проверку купленной жилплощади. Если окажется, что квартира не соответствует санитарным требования, сотрудники фонда могут отказать в переводе денежных средств по сертификату.