В процессе купли-продажи жилплощади нужно подготовить пакет документов, подтверждающий переход права собственности от покупателя к продавцу. Но далеко не в каждом случае стороны соглашения предоставляют все бумаги, необходимые для регистрации сделки. Одним из таких документов является акт приема-передачи (АПП), наличие которого при заключении сделок с недвижимостью устанавливается действующим законодательством.
Насколько важен АПП, и можно ли без него обойтись?
✅ Для чего нужен акт
Акт приема-передачи – это не самостоятельный документ, а своего рода, приложение к договору купли-продажи (ДКП), свидетельствующее о фактическом исполнении обязательств участниками сделки. Т.е. акт подтверждает передачу квартиры продавцом и принятие ее покупателем.
В ст. 556 ГК РФ сказано, что передача собственности производится по подписанному сторонами акту приема-передачи или иному документу. При этом неважно, о каком объекте недвижимости идет речь – с первичного или вторичного рынка, жилой или нежилой площади и т.д.
Основная цель акта – документальная фиксация состояния предмета соглашения. Имея на руках подписанный АПП, у сторон не будет оснований предъявлять обвинения друг другу о возможной порче жилплощади на момент ее передачи или через определенное время после регистрации сделки.
Законодательством не предусмотрены строгие нормы по составлению документа. Акт должен быть заполнен в произвольной письменной форме, с соблюдением официально-делового стиля. В содержании отображаются сведения о сторонах сделки, предмете продажи, его месторасположении, технических характеристиках, стоимости и данных из ДКП.
Дополнительно, в документе может указываться информация о выплате задолженности по коммунальным услугам, отсутствии дефектов или недостатков в помещении. Нередко в содержании присутствует фраза об отсутствии каких-либо претензий между сторонами. После составления АПП подписывается участниками и ставится текущая дата.
Можно ли заключить сделку без передаточного акта
Документ крайне важен для первичного рынка. С его помощью можно обязать застройщика устранить выявленные недоделки в процессе осмотра объекта.
Что касается вторичного рынка, то в отдельных случаях акт не менее важен, чем сам договор, и пренебрежение им может привести к негативным последствиям. Тогда как в других ситуациях участники соглашения обходятся без него, особенно, если сделка заключается без юридического сопровождения и участия риэлторов. Факт передачи недвижимости подтверждает ДКП.
По договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю недвижимое имущество (п. 1, ст. 549 ГК РФ).
В соответствии со ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Кроме этого законом не установлено правило, по которому АПП должен входить в пакет правоустанавливающих бумаг отдельным документом.
Наоборот, второй абзац ст. 556 ГК РФ гласит: «если иное не предусмотрено законом или договором». Т.е.
по условиям соглашения стороны сделки могут включить содержание акта в ДКП. Таким образом, договор будет одновременно являться и передаточным актом.
Если вы заключаете сделку через агентство недвижимости, то о правилах и сроках составления АПП вам обязательно расскажут риэлторы. То же самое будет сделано, если ДКП заверяется у нотариуса. Но сегодня продать квартиру реально и без привлечения специалистов.
Стороны могут самостоятельно написать соглашение в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами. В таких ситуациях, о необходимости составления акта участники соглашения могут попросту не знать. В Москве, как и в столичном регионе в целом, без АПП пакет бумаг не принимается на регистрацию.
Тогда как в Санкт-Петербурге и во многих других регионах РФ сотрудники Росреестра не требуют обязательного наличия этого документа.
✅ Как составить договор (образец)
Договор купли-продажи не имеет строгой формы по составлению, закрепленной законодательно, но в нем, в обязательном порядке, должны быть отражены следующие сведения:
- Название документа.
- Место составления – населенный пункт.
- Реквизиты сторон с указанием анкетных и паспортных данных.
- Описание предмета соглашения – название объекта недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.), технические характеристики (общая, жилая площадь, этажность и т.д.) и месторасположение.
- Основания перехода имущественных прав – перечень правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
- Стоимость квартиры и условия передачи денежных средств.
- Пункт и том, что имущество без обременений – отсутствие ареста, залога и т.д. Продавец гарантирует, что продаваемый объект свободен от любых прав третьих лиц.
- Условия передачи недвижимости при отсутствии передаточного акта – указывается, что покупатель готов принять объект в том качественном состоянии, какой он есть на момент подписания договора, а продавец передать недвижимость.
- Сроки проживания и выселения третьих лиц – если на момент подписания соглашения в жилплощади есть зарегистрированные граждане.
- Пункт о том, что покупатель приобретает право собственности с момента регистрации ДКП в Росреестре.
- Порядок и условия расторжения соглашения.
- Порядок и условия выплаты расходов, связанных с оформлением соглашения.
- Дата составления и подписи участвующих сторон.
Дополнительно, в договоре может фиксироваться количество экземпляров (обычно три), при этом каждый дубликат имеет одинаковую юридическую силу. Также отражается, что стороны договора действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях. Они понимают значение своих поступков, являются полностью дееспособными и не находятся в состоянии, которое препятствует осознанию сути подписываемого соглашения (психические расстройства, алкогольная, наркотическая зависимость и т.д.).
По желанию сторон в ДКП может отражаться другая информация или условия, в зависимости от конкретной ситуации.