Договор клиентского счета что это

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

Летом 2019 года вступили в силу законодательные поправки, в соответствии с которыми девелоперы перешли к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Цель нововведения — защита прав физических лиц, участвующих в долевом строительстве. По плану законодателей этот инструмент должен решить проблему с обманутыми дольщиками.

Что такое эскроу-счета и когда они применяются, — рассказываем на Brobank.ru.

1. Что такое эскроу-счета и как они работают
2. Как купить квартиру с использованием эскроу-счета
3. Разница между эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой
4. Плюсы и минусы счетов эскроу

Что такое эскроу-счета и как они работают

Эскроу — специальный банковский счет, денежные средства на котором хранятся до того, как наступят определенные обязательства. Покупатель квартиры вносит деньги на счет, а продавец (компания-застройщик) получает их после того, как выполнит все условия, прописанные в договоре.

Физическое лицо вносит деньги на счет после заключения договора долевого участия (ДДУ). Застройщик получает их после регистрации права собственности на сданную квартиру. Счет открывается в банке, который выполняет функции эскроу-агента.

Кредитная организация также выступает в роли посредника, следящего за тем, чтобы обе стороны исполнили свои обязательства перед друг другом.

Подобный механизм сделал невозможными ситуации, когда при замораживании строительства дольщик оставался без денег и без квартиры. Если со стройкой жилого дома возникают проблемы, покупатель в любой момент забирает свои деньги из банка.

Деньги на постройку дома девелоперы получают в виде кредита в банке. В этом же банке, который финансирует строительство, открываются счет эскроу. Кредит предоставляется под низкий процент, а возвращаются средства после успешной продажи квартир.

Как купить квартиру с использованием эскроу-счета

Процесс покупки квартиры с использованием эскроу-счета состоит из десяти последовательных шагов. В первую очередь, девелопер должен получить разрешение на строительство, затем открыть в банке специальный расчетный счет. Далее:

1. Покупатель (дольщик) заключает с застройщиком договор долевого участия.
2. Между девелопером, банком и покупателем заключается трехсторонний договор на открытие счета эскроу.
3. Банк открывает счет эскроу.
4. Договор долевого участия передается на регистрацию в Росреестр.
5. Покупатель вносит денежные средства на счет.
6. Деньги хранятся на счете до тех пор, пока не будут выполнены условия, прописанные в ДДУ.
7. Компания вводит дом в эксплуатацию.
8. Деньги со счета эскроу переводятся на специальный счет строительной организации.
9. Дольщик оформляет право собственности на новую квартиру.

Центробанк ведет перечень банков, в которых можно открыть эскроу. Эти кредитные организации должны соответствовать специальным требованиям законодательства, только после этого они получают право работать в этом направлении. Для открытия счета достаточно предоставить в банк оригинал договора долевого участия.

Разница между эскроу, аккредитивом и банковской ячейкой

Несмотря на то, что это три схожих инструмента, которые используются для обеспечения безопасности сделки, они имеют ряд существенных отличий. Застройщики обязаны привлекать средства через использование счетов эскроу — это требование закреплено в ст. 15.4 214-ФЗ.

Также отличительной особенностью этого инструмента является страхование: средства в обязательном порядке страхуются на сумму до 10 000 000 рублей. Эскроу используется только при покупке квартиры или дома на первичном рынке — у юридического лица.

Аккредитив используется при покупке жилья в новостройке, а также на вторичном рынке. Деньги со счета покупателя перечисляются на специальный счет, с которого они списываются в пользу продавца после того, как агент (банк) получит подтверждение того, что стороны выполнили условия сделки.

Из минусов этого инструмента: дорогое обналичивание денежных средств, и отсутствие опции обязательного страхования — деньги, размещенные на аккредитивах, не застрахованы в АСВ. Поэтому при отзыве лицензии у банка-агента, а также в случае его банкротства, участники сделки не получат никакого возмещения со стороны государства.

Банковская ячейка также используется при сделках с недвижимостью, но от первых двух инструментов она отличается тем, что расчеты производятся с применением наличных денег. Агентом выступает банк, который удостоверяет подлинность денежных средств.

Услуга платная. Банк возьмет комиссию — процент от суммы, помещенной в ячейку. Кто именно покроет эти расходы, решают участники сделки. И в этом случае ячейка вскрывается только после того, как будут выполнены условия, прописанные в договоре купли-продажи.

Плюсы и минусы счетов эскроу

Из преимуществ можно выделить то, что дольщик гарантированно получит свои деньги, если застройщик вовремя не сдаст дом в эксплуатацию. Также важно помнить, что деньги на счете не подлежат аресту или взысканию, даже в случае возбуждения в отношении его владельца исполнительного производства. И наконец, эскроу открывается бесплатно, и без комиссии.

Из недостатков: предложение доступно не во всех банках; деньги можно снять только в случае расторжения договора с застройщиком; средства, размещенные на счете, не приносят прибыли: сумма остается неизменной в течение всего срока действия эскроу.

Особенности оформления счета-договора

Нередко для оформления договорных отношений стороны используют счет-договор. Об этом просят контрагенты или организация выбирает такой договор как наиболее простой и быстрый способ закрепления договоренностей на бумаге. Объясняем, что такое счет-договор (и счет-оферта), в каких случаях его можно использовать, какие риски существуют, а также приводим образцы для поставки товаров и оказания услуг, которыми можно воспользоваться на практике.