Соглашение, или иначе договор частного сервитута подразумевает частичное ограничение прав собственника объекта недвижимости в интересах другого лица, которому указанные права собственника препятствуют в пользовании собственной недвижимостью или иным имуществом. С целью устранения препятствий соглашение об установлении частного сервитута предоставляет одному или нескольким лицам право пользования земельным участком собственника.
Почему «частный»
Вообще законодательство не выделяет понятие частного сервитута. Речь в ГК РФ идет о сервитуте вообще и о публичном сервитуте, то есть устанавливаемом в публичных (общественных) интересах.
Термин «частный» применяется с целью отделения сервитута от сервитута публичного. Таким образом, применительно к частному сервитуту можно говорить о соглашениях, имеющих не общественный, а частный интерес.
Когда возникает необходимость в установлении сервитута
В идеале каждый земельный участок и каждое строение должны иметь свободный доступ к ним из мест общего пользования. Однако реальные условия обычно далеки от идеальных, и поэтому, по тем или иным причинам, один объект недвижимости, находящийся в собственности, может «перекрывать» доступ к другой недвижимости или иному имуществу, находящемуся в собственности другого лица.
Упрощенно говоря, собственник может попасть на свой участок, к своему имуществу или в свой дом, только пройдя через чужой земельный участок.
Для того чтобы обеспечить беспрепятственный проход к своей собственности, то есть, по сути, иметь возможность в полной мере осуществлять свое право собственности, «ущемленный владелец» вправе просить об установлении сервитута.
По условиям сервитута один собственник предоставляет второму собственнику право пользования его собственностью с целью доступа к своему имуществу.
Если несколько утрировать правоотношение, то один собственник по условиям частного сервитута выделяет другому собственности часть своего земельного участка в качестве прохода.
При этом первый собственник, по условиям соглашения, добровольно принимает на себя обременение, то есть ограничивает собственную свободу действий на выделенном участке, но при этом не лишается права собственности на него.
Причины для установления сервитута могут быть различными. Наиболее распространенным является вариант сервитута с целью предоставления другому собственнику доступа к его объекту недвижимости – дому или земельному участку.
Однако существуют и иные причины. К примеру:
- по земельным участкам, находящимся в собственности, вполне могут проходить инженерные коммуникации (газопроводы, линии электропередач и т.д.), к которым необходимо предоставить доступ обслуживающим коммуникации работникам, включая проезд специальной техники (публичный сервитут);
- через земельный участок, находящийся в собственности, проходит единственный путь для прогона скота (сервитут может быть, как частным, так и публичным);
- на земельном участке, находящемся в собственности могут проводиться археологические или геологические изыскания, или дренажные работы (сервитут может быть, как частным, так и публичным).
Следует учитывать, что ограничение права собственности – это экстраординарная, а не ординарная мера. А потому установление сервитута будет обязательным (в том числе и по решению суда), только в случаях, когда обеспечение доступа иным способом просто невозможно.
Условия сервитута
В качестве контрагентов по соглашениям об установлении частного сервитута могут выступать как юридические, так и физические лица. Принципиально в данном случае то, что у участников сделки будут частные, а не общественные отношения.
Поскольку в договоре сервитута речь идет о частичном ограничении прав собственника, соглашение в большинстве случаев носит возмездный характер. То есть собственник, согласившийся ограничить свои права, получает в качестве компенсации материальное вознаграждение. Однако вполне возможно и установление безвозмездного сервитута, что характерно в большей степени для сделок между родственниками.
Договора сервитута может быть как срочным, так и бессрочным.
В качестве особых условий сервитута стороны могут оговаривать график или способы использования участка, предоставленного под сервитут. Например, собственник может наложить запрет на проезд по своему участку тяжелой техники или установить определенные временные промежутки, в течение которых допускается использование прохода.
Составление соглашения
- дату и место составления соглашения;
- ФИО и адреса или наименования и основные реквизиты участников соглашения;
- обстоятельства, в связи с которыми устанавливается сервитут;
- сведения о земельных участках (кадастровые номера, адреса);
- сведения об участке, на котором устанавливается сервитут (расположение, общая площадь, длина, ширина, иные характеристики);
- условия пользования участка, на который установлен сервитут);
- стоимость сервитута, условия и способ выплаты;
- срок действия соглашения;
- подписи сторон.
Оформленное и подписанное соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Договор сервитута земельного участка
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Собственник», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Пользователь», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ СОГЛАШЕНИЯ
1.1. Собственник в соответствии с условиями настоящего соглашения предоставляет Пользователю для обеспечения право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком, принадлежащим Собственнику на праве собственности, расположенным по адресу: .
1.2. Сервитут по условиям настоящего соглашения устанавливается в интересах Пользователя, являющегося собственником/ пользователем на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования/ соседнего земельного участка № , прилегающего к земельному участку Собственника в стороны.
1.3. Границы сервитута определены на копии плана земельного участка Собственника, являющейся неотъемлемой частью настоящего соглашения.
1.4. Сервитут устанавливается на срок до « » 2022 года.
1.5. Пользование земельным участком, принадлежащим Собственнику, производится Пользователем на безвозмездной основе.
2. ПОРЯДОК ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
2.1. Ограниченное пользование (сервитут) земельным участком Собственника осуществляется Пользователем строго в пределах границ, определенных согласно п.1.3. соглашения.
2.2. Осуществление сервитута Пользователем должно бы наименее обременительным для земельного участка Собственника, в отношении которого он установлен.
2.3. Осуществление сервитута Пользователем происходит в следующем порядке .
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. Собственник обязан:
3.1.1. Оказывать необходимое содействие для установления сервитута на принадлежащем ему земельном участке.
3.1.2. Производить требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном Законодательством порядке, в том числе предоставлять необходимые правоустанавливающие и иные документы.
3.1.3. Предоставлять Пользователю возможность осуществлять сервитут в порядке, установленном настоящим соглашением.
3.2. Собственник вправе требовать прекращения сервитута ввиду отпадения оснований, по которым он установлен.
3.3. Пользователь обязан:
3.3.1. Осуществлять сервитут в порядке, установленном разделом 2 настоящего соглашения.
3.3.2 Производить все требуемые действия для осуществления регистрации сервитута в установленном законодательством порядке.
3.3.3. При осуществлении сервитута стремиться выполнять условие п.2.2. настоящего соглашения.
3.3.4. При наступлении события указанного п.1.4. соглашения прекратить осуществление сервитута и произвести все необходимые действия для регистрации в уполномоченном органе его прекращение.
4. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
4.1. Сервитут подлежит государственной регистрации в уполномоченном органе в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.
4.2. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен сервитутом, к другому лицу.
4.3. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками земельного участок, для обеспечения, использования которого сервитут установлен.
4.4. Настоящее соглашение вступает в силу после подписания сторонами. Соглашение составлено в трех экземплярах, по одному для каждой стороны и для регистрирующего органа.